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1er janvier 2011 : TVA due sur terrain lors de la vente simultanée d’un bâtiment « neuf »Par E. Boigelot & A. Blaffart [Dal & Veldekens]Jeudi 23.12.10 |
I. Régime actuel
L’article 44, §3, 1°, a) du Code de la TVA prévoit que la vente d’un immeuble par nature est une opération exemptée de TVA. Par exception, ce même article prévoit toutefois que l’opération qui a pour objet la livraison d’un bâtiment « neuf » peut être soumise à la TVA. Rappelons qu’un bâtiment est réputé « neuf », au sens de la législation TVA, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation de ce bâtiment.
C’est ainsi que les bâtiments neufs sont aujourd’hui susceptibles d’être livrés avec application de la TVA, alors que la vente du terrain situé sous le bâtiment est, quant à elle, toujours exemptée de TVA et soumise aux droits d’enregistrement. A l'heure actuelle, une personne qui achète un bâtiment « neuf » paie donc des droits d'enregistrement de 12,5% (10% en Flandre) sur la partie « terrain » et 21% de TVA sur la partie « construction ».
Pour être complet, il faut encore souligner qu’une mesure de relance économique prévoit la possibilité (initialement entre le 1er janvier et la 31 décembre 2009, mais la mesure a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2010), lors de l’achat ou de la construction d’une nouvelle habitation privée, de bénéficier, sous certaines conditions, d’une réduction du taux de TVA à 6 % sur la première tranche de 50 000 € (hors TVA). Une des principales conditions est que l’acheteur doit utiliser le bien pendant 5 ans, exclusivement ou principalement comme logement privé. Dans le cadre d’une nouvelle construction, une circulaire administrative, précise que la limite de 50.000 € peut être répartie sur plusieurs factures et dans le temps.
Sans entrer dans les détails, mentionnons qu’il est également prévu un taux réduit de 6% pour la démolition et reconstruction conjointe d’un bâtiment. Ce régime existe depuis 2007 pour les grandes villes énumérées dans trois arrêtés royaux, et a été étendu à tout le territoire pour 2009 et 2010 par la mesure de relance économique.
II. Nouveau régime applicable à dater du 1er janvier 2011
Dans un arrêt « BREITSOHL » du 8 juin 2000, la Cour de Justice de l’Union européenne a toutefois décidé que l’option en faveur de la taxation exercée lors de la livraison de bâtiments et du sol y attenant doit porter, de manière indissociable, sur les bâtiments et le sol y attenant. La Cour a ainsi jugé, à l’occasion d’une question préjudicielle qui lui était posée par une juridiction allemande, que lorsqu’une personne cède, avec application de la TVA, un bâtiment et le terrain y attenant, cette personne réalise une opération unique, de sorte que cette opération doit être soumise dans son entièreté à la TVA, soit elle doit être exonérée pour le tout.
La loi-programme du 23 décembre 2009 (MB 30 décembre 2009) a mis le Code TVA en accord avec l’arrêt précité, de sorte qu’à partir du 1er janvier 2011, la livraison d’un bâtiment neuf et du terrain y attenant est soumise à un seul et même régime fiscal. La possibilité n’existe donc plus de choisir pour la vente d’un terrain un autre traitement que celui qui va s’appliquer à la vente du bâtiment (à savoir une TVA de 21 %), dans l’hypothèse où le vendeur des deux biens immeubles (terrain et bâtiment) est la même personne et que l’opération se réalise au même moment.
Notons toutefois que si le terrain et le bâtiment sont vendus par des personnes différentes ou si les cessions ne s’effectuent pas au même moment, la vente du terrain doit être soumise au droit d’enregistrement.
Pour le vendeur, le nouveau régime a une conséquence positive sur le plan de la déduction de la TVA en amont. Pour l’acheteur, la TVA sur l’achat du terrain et du bâtiment est déductible dans la mesure où le bâtiment est utilisé à des fins professionnelles et que l’acheteur a la qualité d’assujetti avec droit à déduction. Dans le chef de l’acheteur particulier par contre, l’achat d’un bâtiment neuf va engendrer une charge fiscale plus grande et une augmentation inévitable du prix d’achat.
Le taux de 6% sur les cinquante premiers milles euros prend, en principe, fin au 1er janvier 2011, mais cette fois, indépendamment de la jurisprudence BREITSOHL ; il s’agit tout simplement de la fin de la mesure de faveur accordée par l’Etat belge. Pour ce qui concerne les reconstructions après démolition, une proposition de loi vise à supprimer les limitations ratione loci applicables aux opérations de démolition ou de reconstruction afin d’étendre le taux réduit de TVA de 6 % à l’ensemble du territoire national. Cette proposition de loi est actuellement pendante devant la Chambre.
Par ailleurs, un taux de tva réduit à 6% est applicable aux travaux de transformation des habitations d’au moins 5 ans, et ce jusqu’au 31 décembre 2010 (si l’habitation date de plus de 15 ans, la réduction est permanente). Vu la situation politique actuelle du pays, le gouvernement en affaires courantes, sur proposition du ministre libéral des finances, a décidé de prolonger de 6 mois, soit jusqu’au 30 juin 2011, ladite mesure de réduction (cf. Note). On peut toutefois amèrement regretter qu’il n’ait pas été annoncé une prolongation permanente…
| Eric Boigelot | Aurélie Blaffart |
| Dal & Veldekens | Dal & Veldekens |
| Avocat au Barreau de Bruxelles et de Genève, | |
| chargé de conférences au Mastère spécial en Gestion fiscale à la Solvay Brussels School of Economics and Management (ULB) | |
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Source : DroitBelge.Net - 23 décembre 2010