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Du nouveau pour le taux de TVA réduit à 6% sur les opérations de démolitions et reconstructions immobilièresPar Stefano Coppola (Hirsch & Vanhaelst)Mercredi 31.01.24 |
Compte tenu des objectifs climatiques annoncés et en vue de rénover et pérenniser le patrimoine résidentiel belge, le législateur a maintenu de manière définitive le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction. Certaines limitations sont toutefois prévues, et pas des moindres...
Régime applicable jusqu’au 31 décembre 2023
Ce taux réduit de TVA, qui était déjà applicable dans 32 zones urbaines, avait été étendu de manière temporaire à l’ensemble du territoire du royaume durant la crise sanitaire liée à la Covid-19. Cette extension visait notamment à soutenir le secteur de la construction.
Contrairement au régime préexistant en vigueur dans les 32 zones urbaines, le bénéfice de ce régime temporaire était assorti de conditions sociales. Ainsi étaient uniquement visées :
•les personnes physiques qui réalisent elles-mêmes des travaux sur leur propre et unique habitation, dont la surface maximale ne peut être supérieure à 200 m2 ; ainsi que,
•les personnes physiques et morales qui affectent leur bâtiment à la location de longue durée dans le cadre d’une politique de logement social.
Par ailleurs, ce régime prévoyait que les opérations de ventes d’immeubles, qui ont été démolis et reconstruits en habitations, par des promoteurs immobiliers à des personnes qui destinent le bâtiment acquis à l’une des deux finalités susvisées étaient également éligibles au bénéfice du taux réduit.
Loi-programme du 22 décembre 2023
Depuis le 1er janvier 2024, le régime du taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction a été uniformisé pour l’ensemble du territoire du royaume. Il n’est ainsi plus fait de distinction entre les 32 zones urbaines et le reste du territoire belge.
Les conditions sociales prévues par le régime temporaire ont été maintenues et devront être rencontrées afin que les travaux soient éligible au bénéfice du taux réduit.
Ainsi, pourront seules bénéficier de ce taux les personnes physiques qui font elles-mêmes démolir et reconstruire leur propre et unique habitation d’une surface habitable maximale de 200 m2, ainsi que les personnes physiques et morales qui réalisent de tels travaux sur des habitations destinées à une location de longue durée dans le cadre d’une politique de logement social.
Cette modification législative a pour effet que la vente de logements réalisée après démolition et reconstruction de l’immeuble par un promoteur immobilier ne sera plus éligible au bénéfice du taux de TVA réduit de 6%.
De plus, depuis le 1er janvier 2024 les travaux de démolition et de reconstruction réalisés sur une résidence secondaire ou sur un logement destiné à la location (autrement que dans le cadre d’une politique de logement social) ne sont plus éligibles au bénéfice du taux de TVA réduit à 6% lorsque l’immeuble se situe sur le territoire de l’une des 32 zones urbaines.
Mesures transitoires
Toutefois, la loi-programme du 22 décembre 2023 prévoit des mesures transitoires entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2024.
D’une part, quant aux livraisons d’immeubles d’habitation neufs consécutives à la démolition et reconstruction d’un bâtiment, une mesure transitoire a été votée afin de permettre à certains projets en cours de continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6% jusqu’au 31 décembre 2024.
Cette mesure transitoire s’applique aux ventes qui répondent aux conditions suivantes :
- toutes les conditions du régime temporaire en matière de ventes d’habitations après démolition et reconstruction sont rencontrées (à savoir, livraison à une personne physique qui en faitson habitation unique et, à titre principal, son habitation propre, d'une superficie habitable n'excédant pas 200 m2, pour une période minimale de 5 ans ou à une personne physique ou morale qui destine l’immeuble à la location sociale de longue durée) ;
- la demande de permis d’urbanisme concernant les opérations relatives à la reconstruction du bâtiment d’habitation a été introduite avait le 1er juillet 2023.
Les travaux préparatoires précisent que le maintien du taux de TVA réduit de 6% ne concerne que les projets initiés avant le 1er juillet 2023 et pour autant que la taxe soit exigible sur la vente du bâtiment neuf préalablement au 1er janvier 2025.
En d’autres termes, au-delà du 31 décembre 2024, le taux normal de 21% sera à nouveau d’application pour ces ventes de logements consécutives à la démolition et reconstruction.
D’autre part, quant aux travaux de démolition et reconstruction d’un bâtiment d’habitation sur le territoire d’une des 32 zones urbaines, une mesure transitoire a également été adoptée afin de permettre à certains projets en cours, qui ne répondent pas aux conditions sociales dont l’application a été uniformisée à l’échelle du pays, de continuer à bénéficier du taux réduit de TVA de 6% jusqu’au 31 décembre 2024.
Pour ce faire, ces projets en cours doivent respecter les deux limites temporelles suivantes :
- la demande du permis d'urbanisme concernant la reconstruction a été introduite auprès de l'autorité compétente avant le 1er janvier 2024 ;
- la taxe due sur ces opérations est devenue exigible au plus tard le 31 décembre 2024.
Au-delà du 31 décembre 2024, le taux de TVA normal de 21% sera à nouveau applicable, sauf si le projet répond aux conditions sociales susvisées.
Stefano Coppola
Avocat au barreau de Bruxelles - Hirsch & Vanhaelst