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Compromis langage clair: un objectif louable certes, mais qui laisse songeurPar Laurent CollonMardi 02.02.21 |
Les secteurs des agents immobiliers, d’une part, des notaires, d’autre part, se sont regroupés pour rédiger conjointement un tout nouveau modèle de compromis de vente.
L’objectif était clair : vulgariser autant que possible le texte pour le rendre le plus compréhensible possible à tout un chacun.
Un objectif louable, certes, mais qui laisse songeur après un examen approfondi de ce texte.
En effet, comme chacun le sait, le langage juridique, certes parfois très rébarbatif, a une signification très précise et il ne peut être question, pour le juriste, d’accepter qu’un terme soit remplacé par un autre, sous peine de donner lieu à des conséquences qui peuvent être diamétralement opposées.
De manière générale, le travail est très bien fait, et il faut le souligner.
Cependant, le texte est perfectible et il me semble que l’idéal est de trouver un juste milieu entre l’ancienne version, très juridique, et la nouvelle.
D’autant plus que le but premier d’une convention bien faite est d’éviter, autant que possible, la survenance d’un litige entre les parties.
Or, dès l’instant où l’interprétation est possible, les divergences peuvent survenir.
Il faut donc à tout prix rester précis et complet !
J’ai choisi de prendre deux exemples issus de ce modèle pour illustrer le propos.
CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION D’UN FINANCEMENT
Le principe est posé comme suit :
« Cette vente est conclue sous la condition suspensive d’obtenir un financement par l’acquéreur :
• d’un montant de # EUR ;
• dans un délai de # semaines à partir de la signature de ce compromis.
L’acquéreur met tout en œuvre pour obtenir ce financement. »
Il faut regretter deux points dans ce principe tel qu’il est posé par le modèle de texte.
Premièrement, il omet de préciser que le crédit doit être sollicité « au taux du marché », sans quoi il autorise le candidat acquéreur à revendiquer le bénéfice d’un taux favorable, par exemple pour l’acquisition d’un logement social.
Or, il est bien évident qu’il est nettement plus compliqué d’obtenir un tel crédit qu’un crédit au taux normal du marché.
Cet oubli est source de litiges possible.
Ensuite, il ne faut pas perdre de vue que le Code civil précise, en son article 1178, que si une partie engagée sous condition suspensive ne fait pas tout ce qui est en son pouvoir pour obtenir la levée de cette condition, celle-ci est réputée levée, l’opération devenant ainsi parfaite.
En précisant que « l’acquéreur met tout en œuvre pour obtenir ce financement » sans prévoir la sanction qui sera attachée au cas où il ne le fait pas, le texte laisse à nouveau planer un doute et rend donc possible la survenance du litige.
Il faut donc impérativement prévoir que s’il s’avère que l’acquéreur n’a pas fait tout ce qui était en son pouvoir pour obtenir le crédit, la vente sera considérée comme parfaite, ce qui aura tendance à le responsabiliser au plus haut point.
Le modèle de compromis prévoit ensuite que :
« Si l’acquéreur n’obtient pas ce financement dans le délai fixé, l’acquéreur prévient son notaire # # et l’agent immobilier # par mail. Il annexe la preuve du refus du financement au mail. »
Cette clause est susceptible d’engendrer de grosses difficultés dans la pratique.
Ce n’est évidemment pas parce que « l’acquéreur n’obtient pas ce financement dans le délai fixé » que, pour autant, il sera en possession de « la preuve du refus de financement».
C’est faire fi d’une situation qui se présente très fréquemment (et ce ne sont évidemment pas les circonstances en cours qui vont modifier le propos !), à avoir celles où, au terme du délai contractuel, l’organisme de crédit ne s’est pas encore prononcé sur la demande.
Or, si l’acquéreur n’a pas encore reçu sa décision, il ne sera donc pas en mesure de communiquer la preuve d’un refus par hypothèse non encore essuyé.
Quelles en sont les conséquences ?
L’acquéreur sera-t-il considéré comme défaillant par le vendeur sous prétexte qu’il n’est pas en mesure de fournir une preuve de son refus ?
Cette thèse n’aura que peu de chance de convaincre un tribunal…
Autre problème : aucun délai n’est prévu pour la notification du refus.
Ce n’est pas parce que le délai d’obtention du financement est fixé de manière précise que ce même délai trouve à s’appliquer pour la notification du refus.
L’acquéreur est en droit d’attendre jusqu’à la dernière minute du délai prévu pour savoir si son crédit lui a finalement été octroyé ou non.
Il aurait fallu prévoir ensuite un délai (court et précis) dans lequel l’acquéreur devait informer le notaire et/ou l’agent immobilier de ce refus.
Enfin, il ne nous parait pas judicieux de prévoir une obligation dans le chef de l’acquéreur de prévenir et le notaire et l’agent immobilier éventuellement intervenu.
Quid en effet si l’acquéreur prévient l’un et pas l’autre ? Aucune réponse n’est donnée par le texte.
Et puis, quel notaire prévenir : celui de l’acquéreur ou celui du vendeur ou les deux ? À nouveau aucune réponse n’est fournie dans le texte.
Ces silences sont autant de sources de litige entre les parties.
Le modèle prévoit ensuite une distinction selon que l’absence d’une notification valable par l’acquéreur au terme du délai contractuel emporte la conclusion d’une vente parfaite, ou au contraire inexistante.
Examinons tout d’abord l’hypothèse où la vente est considérée comme inexistante.
Le texte prévoit ce qui suit :
« Si le financement est accordé dans le délai fixé, l’acquéreur doit en informer son notaire # # et l’agent immobilier # par mail. Si l’acquéreur ne fournit pas cette information, le vendeur peut informer l’acquéreur par mail que la vente doit être considérée comme inexistante. Tant que le vendeur n’envoie pas ce mail, le délai de la condition suspensive est prolongé. » (en gras dans le texte)
Cette clause est source d’une très grosse difficulté sur le plan juridique.
En effet, si l’acquéreur obtient son crédit, la condition suspensive est par définition levée ce qui emporte automatiquement que la vente devient parfaite.
En d’autres termes, le caractère parfait de l’opération assortie d’une condition suspensive ne dépend pas d’une notification de la levée de la condition.
Or, si, dans l’hypothèse rencontrée, le vendeur a la faculté de considérer la vente comme inexistante, force est de conclure, en droit, qu’il résilie unilatéralement une opération parfaitement formée sur le plan juridique.
Nul doute que l’acquéreur ne l’entendra pas nécessairement de cette oreille, ce qui engendrera, ici aussi, la survenance possible de nombreux litiges.
De surcroit la situation envisagée par le modèle de compromis génère une grosse difficulté d’ordre fiscal, au niveau des droits d’enregistrement en particulier.
Les droits sont dus dès que la vente est parfaite.
Les parties, solidairement tenues, ne peuvent y échapper que si soit elles déposent une convention de résiliation amiable dans l’année de l’échange des consentements auprès du receveur territorialement compétent, soit si un tribunal prononce l’annulation ou la résolution de la vente, étant entendu que, dans ce dernier cas, l’action en résolution doit être introduite dans ce même délai d’un an à dater de la conclusion de la vente.
Or, la résiliation unilatérale telle qu’envisagée par cette clause ne répond ni à l’une ni à l’autre des solutions envisagées par le Code des droits d’enregistrement, avec pour conséquence que, à mes yeux, les droits seront définitivement dus.
Enfin, si les parties décident de considérer que l’absence de notification du refus de crédit rend la vente parfaite, le texte dispose que :
« Si l’acquéreur ne signale pas le refus du financement par mail dans le délai fixé, la condition suspensive est considérée comme réalisée. Cela veut dire que la vente se poursuit aux conditions prévues dans le compromis. »
Nous avons déjà évoqué la difficulté engendrée par le fait que le texte confond l’absence de financement avec un refus nécessaire de ce financement, alors qu’il peut parfaitement survenir que l’organisme de crédit n’ait pas encore donné sa réponse dans le délai contractuel.
Pour le surplus, ce régime correspond à ce qui était généralement prévu dans les anciens modèles de compromis.
SANCTIONS EN CAS DE NON-RESPECT DES ENGAGEMENTS
Cette clause est libellée comme suit :
« Si un des signataires ne respecte pas ses obligations, l’autre peut lui envoyer une mise en demeure.
Si l’obligation n’a pas été exécutée dans les 15 jours, celui-ci peut alors :
• soit poursuivre l’exécution forcée (c’est-à-dire s’adresser au juge afin qu’il condamne le signataire en défaut à respecter ses obligations) ;
• soit considérer que la vente est nulle sans intervention préalable du juge. Dans ce cas, une indemnité fixée forfaitairement à #10% du prix et le paiement des droits d’enregistrement sont dus par le signataire en défaut.
Attention : la nullité de la vente a des conséquences fiscales. » (souligné et en gras dans le texte)
Plusieurs remarques doivent être formulées à ce propos.
Premièrement, il convient de rappeler que l’obligation de passer l’acte authentique dans un certain délai (généralement quatre mois) entraine une obligation de résultat : si le délai n’est pas respecté, il y a automatiquement défaillance, sauf au défaillant à établir qu’il a été empêché d’exécuter ses engagements en raison d’un cas de force majeure.
Ensuite, il aurait fallu expliquer clairement ce qu’il convient d’entendre par « mise en demeure », comme le faisait le modèle précédent de compromis.
La mise en demeure doit nécessairement être la dernière occasion donnée au défaillant de remédier à ses manquements.
Autrement dit, dès lors que le compromis a été signé, la mise en demeure ne peut que contraindre le défaillant à passer l’acte authentique, payer le prix (si c’est l’acquéreur qui est défaillant) et délivrer le bien (si c’est le vendeur).
Enfin, il est éminemment regrettable que le modèle de compromis reprenne une clause qui permet au créancier (c’est-à-dire la partie au contrat qui fait face à la défaillance de son partenaire contractuel) de considérer la vente comme nulle de plein droit.
Nous avons déjà eu l’occasion d’évoquer plus haut les seules possibilités qui permettent aux parties d’échapper au paiement des droits d’enregistrement.
L’annulation de plein droit, sans passer par l’intervention du juge, ne permet pas d’échapper au paiement des droits et à la présentation de l’opération à la formalité.
En prévoyant cette hypothèse, les auteurs du document me semblent engager une lourde responsabilité et il est évident que si un notaire ou un agent immobilier conserve ce texte, il pourra engager sa responsabilité civile professionnelle.
Ce texte doit être remplacé par l’obligation, pour le créancier, d’engager une procédure en résolution judiciaire du contrat.
Et ce n’est pas parce que le texte se termine en précisant que « la nullité de la vente a des conséquences fiscales » que, pour autant, cette responsabilité sera dégagée.
En effet, ce texte est beaucoup trop vague et imprécis.
CONCLUSIONS
Comme on vient de le voir, il peut être dangereux de vulgariser à outrance un texte à haute connotation juridique et qui, de surcroit, entraine des engagements très importants dans le chef des parties.
Il faudra encore assurément travailler pour arriver à une solution (presque) parfaite.
Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius Immo - Avocats)