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Quel sera le sort réservé à votre contrat de bail en cas de changement de propriétaire? (1)




En cas de changement de propriétaire en cours de bail, vous serez protégé différemment selon que votre contrat aura acquis, au moment de l’aliénation du bien loué, date certaine ou non.

La date certaine peut s’obtenir selon les trois modalités suivantes :

- l’enregistrement du bail ;

- le décès d’une des parties signataires au contrat de bail ;

- la constatation du bail dans un acte authentique.

Le présent article est composé de deux sections, selon que votre contrat de bail a date certaine ou non.


A. Votre contrat de bail a date certaine


Dans cette hypothèse, l’acquéreur sera subrogé aux droits de votre ancien bailleur dès la signature de l’acte authentique.

Il sera donc tenu de respecter le contrat de bail en cours.

Dans cette hypothèse, l’opération sera totalement neutre pour vous qui conserverez l’ensemble de vos droits.

Pour mettre fin au contrat de bail en cours, le nouveau propriétaire devra respecter les règles suivantes (lien avec la fiche : « Les différents modes de résiliation du contrat de bail »):


1. Votre bail est de courte durée

Le contrat de bail ou les contrats successifs pour une durée totale qui ne dépasse pas trois ans sont considérés comme des baux de courte durée.

En principe, ces contrats ne pourront être résiliés avant leur échéance, sauf de l'accord de toutes les parties.

A défaut pour l’acquéreur d’obtenir votre accord sur la résiliation anticipée de votre contrat, il ne lui sera pas permis d’y mettre fin avant son terme.


2. Votre bail est de neuf ans

En présence d’un bail de neuf ans, l’acquéreur pourra mettre fin à votre contrat moyennant le respect d’un certain nombre de conditions, lesquelles varieront selon les hypothèses suivantes:


i. L’acquéreur souhaite occuper personnellement le bien (2)

Il pourra mettre fin à votre contrat de bail moyennant la notification d’un préavis de six mois.

Son occupation devra être ininterrompue pendant deux ans et devra avoir lieu dans l’année qui suit la restitution des lieux loués par vos soins.

A défaut et sauf circonstances exceptionnelles, vous aurez droit à une indemnité contractuelle de dix-huit mois de loyer.


ii. L’acquéreur souhaite effectuer des travaux de transformation ou de rénovation

Il pourra mettre fin à votre contrat de bail à l'expiration de chaque triennat, et ce moyennant le respect d’un préavis de six mois.

La preuve de l’existence des travaux à effectuer devra être annexée à son préavis. Cette preuve consistera, au choix, en la copie de son permis d’urbanisme, en la copie d’un devis détaillé, en une description des travaux avec estimation du coût, ou en la copie de son contrat d’entreprise.

Les travaux envisagés devront répondre aux dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.

Ces travaux devront affecter le corps du bien loué et leur coût devra excéder trois années de loyer.

Ils devront en outre être entrepris dans les six mois de la restitution des lieux loués par vos soins.

Sauf circonstances exceptionnelles, ils devront être achevés dans les vingt-quatre mois de la restitution des lieux.

A défaut pour lui de respecter les conditions qui précèdent, vous aurez droit à une indemnité contractuelle de dix-huit mois de loyer.


iii. L’acquéreur souhaite mettre un terme au contrat de bail sans motif

Le congé est possible à l'expiration de chaque triennat moyennant le respect d’un préavis de six mois.

Le nouveau propriétaire vous sera cependant redevable d’une indemnité de neuf mois de loyer (durant le premier triennat) ou de six mois de loyer (durant le deuxième triennat).


B. Votre contrat de bail n'a pas date certaine


1. Vous occupez les lieux depuis moins de six mois

Si vous occupez les lieux depuis moins de six mois, vous ne disposerez d’aucune protection et le nouveau propriétaire pourra le cas échéant mettre un terme à votre contrat de bail sans préavis ni indemnité.


2. Vous occupez les lieux depuis plus de six mois

Si vous occupez les lieux depuis plus de six mois, vous disposerez d’une protection réduite.

L’acquéreur pourra vous notifier un congé à tout moment et moyennant le respect d’un préavis de trois mois en vue de l’occupation personnelle des lieux, de l’exécution de travaux ou sans motif mais avec indemnité. Ce congé devra cependant vous être adressé dans les trois mois de la passation de l'acte authentique de vente (3).

A défaut pour lui de respecter ce délai, vous disposerez d’une protection identique à celle du preneur dont le bail a date certaine.





Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius




Notes :

(1) Le présent article traite exclusivement des baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991.

(2) Le bien doit être occupé personnellement par l’acquéreur ou par un membre de sa famille au premier et deuxième degré. Depuis la loi du 13 avril 1997, il ne lui est plus permis, durant les trois premières années, de mettre fin au contrat de bail pour l’occupation d’un membre de sa famille au troisième degré.

(3) Avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, soit pour les ventes conclues avant le 31 mai 1997, le délai de trois mois commençait à courir au jour de la transcription de l’acte authentique.

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