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La garantie locative



La loi sur les baux de résidence principale du 20 février 1991 réglemente les modalités de constitution de la garantie locative qui sert à protéger votre bailleur au cas où vous ne respecteriez pas vos obligations (paiement du loyer, l’entretien des lieux loués, …).

La loi du 25 avril 2007 (Mon. B. 08/05/2007) a profondément remanié la matière des garanties locatives.


1. Pas d'obligation légale de constituer une garantie

La constitution d'une garantie locative n'est pas une obligation légale. Elle n'est donc jamais obligatoire, sauf si le contrat le prévoit expressément. Il convient donc d'examiner avant tout la convention vous unissant à votre bailleur. Dès le moment où le contrat vous l'impose, la constitution de la garantie est une obligation pour vous.


2. Modalités de la garantie locative

Le contrat de bail pouvait prévoir plusieurs modalités de constitution de la garantie locative. Il pouvait s'agir notamment:

- d’une garantie constituée par la remise de titres, d'actions, d'obligations;

- de l'engagement d'un tiers (une banque ou un parent) de satisfaire aux obligations du locataire, généralement à concurrence d'un montant bien déterminé;

- d’une garantie en espèces.

La loi du 25 avril 2007 stipule que si les parties optent pour une garantie en espèces, seules trois modalités sont possibles. Il est important de souligner que le choix entre ces modalités vous est réservé en votre qualité de locataire.

La garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert à votre nom auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui vous permet de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Passons maintenant en revue les caractéristiques des trois modalités offertes par le législateur.


a. Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire

Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer (à l’exclusion de toute charge ou provision). Les intérêts produits sont capitalisés à votre profit. Votre bailleur acquiert un privilège sur l’actif de ce compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle de vos obligations.

Dans l’hypothèse où le montant de la garantie serait versé entre les mains du bailleur, ce dernier vous sera redevable d’un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si vous mettez votre bailleur en demeure de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera le taux légal, soit actuellement 6 %.


b.Garantie de la banque

Vous pouvez opter pour une garantie bancaire. Dans ce cas, le montant de la garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision).

Votre avantage par rapport à cette formule est évident : la banque se porte garante immédiatement vis-à-vis de votre bailleur tandis que vous êtes autorisé à constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée du contrat. L’institution financière doit être celle auprès de laquelle vous disposez d’un compte sur lequel vous percevez vos revenus ou vos indemnités de remplacement. Si vous suspendez le payement de vos versements mensuels auprès de la banque, cette dernière pourra exiger le paiement immédiat de l’intégralité du solde de la garantie.


c. Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire

Cette modalité ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision). C’est le CPAS qui s’occupera des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.


En dehors des hypothèses d’une garantie réglementée, les parties restent libres de prévoir une garantie constituée sous forme de nantissement de titres, de dépôt de biens en gage ou de cautionnement d’un tiers. Ces garanties ne répondant à aucune des formes réglementées, les parties peuvent fixer librement l’importance de cette garantie.


3. La libération de la garantie locative

La loi réglemente également les conditions de libération de la garantie.

Il ne peut être disposé du compte bancaire, ni de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre des parties moyennant production soit d’un accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une décision judiciaire.

Il convient de souligner que les décisions en matière de disposition du compte bancaire de garantie sont, par l'effet de l'article 10 § 3 de la loi, exécutoires par provision. La garantie pourra donc être libérée immédiatement dans les termes du jugement même si une des parties devait introduire un recours.


4. Sort de la garantie en cas de vente du bien loué

Le nouveau propriétaire devra respecter les droits et les obligations de l'ancien propriétaire à votre égard.

C'est donc l'acquéreur qui bénéficiera de la garantie. Le transfert de la garantie à l'acquéreur s'organisera en général lors de la signature de l'acte authentique de vente.

Il conviendra de notifier à l'institution financière le nom de l'acquéreur à qui la garantie doit dorénavant profiter.





Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.




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