L’activité de l’agent doit être permanente et régulière
La relation contractuelle qui unit le commettant à l'agent doit revêtir un caractère stable et permanent en l'absence de tout lien de subordination pour être protégée par la loi du 13 avril 1995.
Le caractère stable et permanent n'empêche pas que l'agence puisse n'être qu'une activité accessoire. C'est ainsi qu'un agent commercial pourrait cumuler son activité avec celle de concessionnaire exclusif et bénéficier simultanément de la protection de la loi du 13 avril 1995 et de celle de la loi du 26 juillet 1961.
Ce que la loi a voulu écarter, ce sont les contrats d'agence non durables, simplement occasionnels; ceux-ci ne sont donc pas protégés.
Le caractère permanent de l'activité, expressément mentionné dans la définition du contrat d'agence figurant à l'article 1 de la loi, est renforcé par l'article 3 de la loi qui stipule que la loi ne s'applique pas aux contrats conclus avec des agents commerciaux dont l'activité n'est pas régulière.
C’est pour cette raison que bien souvent, les agents immobiliers ne seront pas concernés par la loi : ils travaillent en effet souvent pour de multiples commettants qui ne leur confient qu’une affaire isolée. Cependant, il existe des cas où des agents travaillent essentiellement pour un ou quelques commettants : alors, la loi pourrait régir leur activité ; nous pensons spécialement aux agents indépendants, chargés de négocier et parfois de conclure des contrats au nom et pour compte de l’agence immobilière dans le cadre de laquelle ils exercent leur activité permanente et régulière.
Pierre Demolin
Avocat aux barreaux de Mons et de Paris
Cabinet Demolin Brulard Barthélémy (www.dbblaw.eu)
Chloé Vangansberg
Avocat au barreau de Mons
Cabinet Demolin Brulard Barthélémy (www.dbblaw.eu)
Version mise à jour le 31 mai 2021.
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