Quand la TVA est-elle due sur la vente d’un terrain ?
Depuis le 1er janvier 2011, suite aux modifications législatives intervenues en réaction à un arrêt Breitsohl de la Cour de Justice de l’Union Européenne, la vente d’un terrain peut être soumise à la TVA.
Elle est alors exonérée du droit de vente de 12,5 % à Bruxelles et en Wallonie et de 10 % en Flandre.
Pour le vendeur, il s’agit généralement d’une bonne nouvelle. L’application de la TVA sur le terrain lui permettra de déduire la TVA payée en amont sur certains frais relatifs au terrain (frais de dépollution, frais du géomètre-expert, etc.).
Pour les acheteurs, la situation est plus mitigée.
Ceux pouvant déduire la TVA payée en amont seront satisfaits. La TVA ne représente pas une charge, contrairement au droit de vente. Ceux ne pouvant pas déduire la TVA payée en amont, comme les particuliers et certains pouvoirs publics verront, par contre, l’acquisition soumise à un montant plus important, le taux de TVA étant de 21 %, alors que le droit de vente est de 12,5 % ou 10 %, voire même inexistant, pour les pouvoirs publics, dans certains circonstances.
Ceci étant, le terrain n’est soumis à la TVA que dans certaines situations particulières.
Premièrement, le terrain doit être vendu en même temps que le bâtiment ;
Ainsi, dans le cadre d’une acquisition d’un appartement sur plan, la loi Breyne précise que si l’appartement reste à construire, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et puis, au fur et à mesure des constructions, de l’appartement.
Dans ce cas et dans toute autre situation similaire où l’acquisition du terrain est distincte de l’acquisition du bâtiment, la condition commentée n’est pas remplie.
Par contre, si le bâtiment est en cours de construction, l’acquéreur devient immédiatement propriétaire du sol et des constructions déjà érigées. Au fur et à mesure de l’avancement des constructions restant à ériger, il deviendra propriétaire du reste des constructions.
Dans ce cas, il acquiert bien le terrain en même temps que les constructions déjà existantes. Nonobstant le fait que l’appartement ne soit pas encore totalement construit, la condition commentée sera remplie.
Deuxièmement, le bâtiment vendu doit être neuf au sens de la TVA (voir sur cette notion la fiche pratique : Quand la TVA est-elle due sur la vente d’un bâtiment ?) ;
Troisièmement, le bâtiment et le terrain doivent être vendus par la même personne ;
Dans le cadre d’opération de promotion immobilière, il est très fréquent que le promoteur immobilier ne soit pas propriétaire du terrain, mais dispose uniquement d’un droit de superficie qui lui a été octroyé par le propriétaire du terrain.
Cela permet au promoteur d’éviter de payer le prix du terrain et le droit de vente qui serait dû, alors même que cet actif ne présente pour lui aucun intérêt, son activité consistant en la vente de bâtiments nouvellement construits et non en l’acquisition et la vente de terrains.
Dans ces situations, le promoteur est propriétaire du bâtiment et un tiers est propriétaire du terrain.
L’acquéreur achète donc le bâtiment au promoteur et le terrain ou la quotité du terrain qui va avec à un tiers.
S’agissant de deux personnes différentes, la condition commentée n’est pas remplie.
Si ces trois conditions ne sont pas cumulativement remplie, la vente du terrain ne sera pas soumise à la TVA, mais au droit de vente.
Mikaël GOSSIAUX
m.gossiaux@vanhaelst-avocats.eu
Avocat chez Hirsch & Vanhaelst
Chargé de conférences au SBS-EM (ULB)
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