Quand la TVA est-elle due sur la vente d’un bâtiment ?
En Belgique, la vente d’un bien immeuble, qu’il s’agisse d’un bâtiment ou d’un terrain, est soumise à l’impôt. Il s’agit généralement du droit de vente de 12,5 % à Bruxelles ou en Wallonie ou de 10 % en Flandre.
Toutefois, dans certaines conditions, cette opération peut être soumise à la TVA.
L’intérêt pour le vendeur est alors de pouvoir déduire l’intégralité de la TVA payée en amont pour la construction du bâtiment. Concrètement, il s’agit de la TVA payée aux différents corps de métier pour les travaux de construction du bâtiment (architectes, ingénieurs, entrepreneurs, etc.) ou, plus simplement, de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bâtiment, si le vendeur a, au préalable, acquis le bâtiment avec TVA.
Pour le vendeur, ce droit à déduction est généralement favorable.
Imaginons ainsi que Sandrine et Thomas aient acquis en 2011 un appartement nouvellement construit et le terrain y attenant pour un prix de 200.000 € + 42.000 € de TVA. (voir pour ce qui concerne la TVA sur les terrain, la fiche pratique "Quand la TVA est-elle due sur la vente d’un terrain ?").
Ils sont les premiers occupants et s’installent dans l’immeuble dans le courant de l’année 2011. En 2012, ils décident de revendre cet appartement pour 215.000 €.
Si cette seconde vente peut être soumise à la TVA, les nouveaux acquéreurs devront payer 215.000 € + 45.150 € de TVA, soit 260.150 €.
Nos heureux vendeurs auront alors la faculté de déduire de la TVA payée par les nouveaux acquéreurs (45.150 €), la TVA payée en amont (42.000 €), seule la différence devant être reversée au Trésor, soit 3.150 €.
Contrairement à ce qui aurait été le cas si leur acquisition initiale avait été soumise au droit de vente, Sandrine et Thomas auront pu intégralement récupérer la taxe payée lors de l’acquisition du bâtiment.
Toutefois, afin de pouvoir profiter de cet avantage, ils devront s’assurer que certaines conditions soient remplies.
Premièrement, le bâtiment mis en vente devra être neuf au sens de la TVA.
Un bâtiment nouvellement construit est, pendant un temps, neuf au sens de la TVA. De même, un bâtiment ancien, mais qui fait l’objet d’une rénovation suffisante, est également neuf au sens de la TVA.
Tel serait par exemple le cas d’une ancienne usine dans laquelle un entrepreneur réalise des travaux modifiant radicalement le bâtiment dans ses éléments essentiels (sa structure, sa nature et, le cas échéant, sa destination).
Tel serait également le cas pour des travaux qui, sans modifier radicalement l’immeuble, sont suffisamment importants et dont le coût, hors TVA, des travaux matériels, c’est-à-dire à l’exclusion des frais d’architecte, d’ingénieurs, etc., atteint au moins 60 % de la valeur vénale du bâtiment après travaux.
Que les travaux modifient radicalement la structure ou qu’ils soient uniquement important ne suffit toutefois pas.
En effet, les travaux doivent impliquer une modification du revenu cadastral et le propriétaire doit être en mesure de prouver leur réalité et leur importance.
Deuxièmement, la vente de ce bâtiment neuf au sens de la TVA devra intervenir dans un délai déterminé : au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a lieu la première occupation ou la première utilisation du bâtiment.
Concrètement, pour Sandrine et Thomas, la vente de leur appartement doit intervenir pour le 31 décembre 2013 au plus tard. En effet, ils sont les premiers occupants et se sont installés dans l’immeuble dans le courant de l’année 2011.
Troisièmement, Sandrine et Thomas, qui sont des particuliers, devront avoir opté pour l’application de la TVA.
Cette option suppose :
• le dépôt d’une déclaration spéciale préalablement à la vente ;
• l’obligation d’informer l’acheteur de l’application de la TVA dans le premier acte signé avec lui ;
• le dépôt d’une déclaration spéciale après la finalisation de la vente.
Si toutes ces conditions ne sont pas respectées, la TVA ne pourra s’appliquer.
Si ce serait une bonne nouvelle pour les nouveaux acquéreurs, qui paieraient le droit de vente et non la TVA, ce serait une très mauvaise nouvelle pour Sandrine et Thomas, qui ne pourraient pas récupérer les 42.000 € de TVA payée en amont.
Mikaël GOSSIAUX
m.gossiaux@vanhaelst-avocats.eu
Avocat chez Hirsch & Vanhaelst
Chargé de conférences au SBS-EM (ULB)
Imprimer cette fiche (format A4)