Les conséquences TVA d’une refacturation au propriétaire de travaux (imm.) réalisés par le locataire
Une société immobilière qui donne ses actifs immobiliers en location à des tiers est assujettie à la TVA, mais bénéficie d’une exemption pour location immobilière.
En conséquence, cette société ne peut récupérer la TVA payée en amont, notamment sur les travaux immobiliers qu’elle est amenée à réaliser. Pour elle, cette TVA constitue donc une charge d’exploitation.
Une saine gestion entrepreneuriale visant à limiter les charges d’exploitation, il est parfois tentant de reporter ces charges sur ses cocontractants, en l’espèce, les locataires,. Cette tentation est particulièrement grande si ces derniers sont assujettis à la TVA et peuvent donc récupérer la taxe payée en amont.
Le cas classique est celui d’un propriétaire d’un immeuble de rapport affecté à l’exploitation d’un commerce, comme par exemple un magasin de vêtements.
Imaginons ainsi la situation d’un propriétaire qui met en location un local commercial dans lequel différents travaux doivent être réalisés.
Plutôt que de réaliser ces travaux lui-même et de payer de la TVA non-déductible, il pourra proposer à son locataire de réaliser ses travaux moyennant l’obtention, par exemple, d’une réduction de loyer.
Ce faisant, la TVA sera payée par son locataire qui, étant assujetti à la TVA avec droit à déduction, pourra récupérer cette taxe.
Cette situation pourrait toutefois être contestée par l’administration fiscale. Selon elle, lorsque le propriétaire participe, d’une manière ou d’une autre, aux frais exposés par le locataire pour des travaux de rénovation, d’entretien, de transformation ou d’amélioration de l’immeuble, il y a lieu de le considérer comme un commissionnaire au sens de l’article 20, §1er, du Code de la TVA.
Il est donc fictivement réputé prendre le service de l’entrepreneur (réalisation des travaux immobiliers) et, par ailleurs, prester ce même service au propriétaire et, en conséquence, facturer ces services au propriétaire avec TVA.
En d’autres termes, si le locataire paie 100.000 € + 21.000 € de TVA à l’entrepreneur et reçoit 65.000 € du propriétaire, il doit émettre à l’attention du propriétaire une facture de 53.719,01 € + 11.280,99 € de TVA.
Si dans mon exemple, l’intention des parties est évidente, cela ne signifie évidemment pas que le propriétaire devrait toujours prendre en charge les travaux dans l’immeuble.
Le propriétaire peut ne pas souhaiter réaliser de travaux dans son immeuble et indiquer au locataire que la location se fait en l’état, à charge pour lui de faire les travaux qui lui semblent utiles ou nécessaires.
Par ailleurs, cela n’empêche pas non plus que, dans le cadre d’une négociation commerciale, le propriétaire concède certains avantages à son locataire, comme par exemple un ou plusieurs mois de gratuité.
Cette gratuité n’est pas nécessairement la contrepartie des travaux qui seraient réalisés par le locataire. Elle se justifie dans le cadre d’une négociation purement commerciale.
Tout étant question de faits et d’intentions, on comprend que la rédaction du contrat de bail peut alors s’avérer déterminante.
Mikaël GOSSIAUX
m.gossiaux@vanhaelst-avocats.eu
Avocat chez Hirsch & Vanhaelst
Chargé de conférences au SBS-EM (ULB)
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