L’exploitation d’un appart-hôtel : conditions d’application de la TVA
Un appart-hôtel est une formule d'hébergement qui se situe entre l’hôtel et la location immobilière. Elle se caractérise par la mise à disposition de logements meublés pour une durée déterminée, généralement supérieure à une semaine, assortie d'une série de services complémentaires, comparables à ce qu'offrent habituellement les établissements hôteliers.
Sur le plan de la TVA, cette formule hybride n’est pas évidente à classifier. S’agit-il d’une location immobilière exemptée de TVA ou d’un service complexe soumis à la TVA.
Dans le premier cas, l’exploitant serait un assujetti exempté, sans droit à déduction de la TVA payée en amont. Dans le second, il serait un assujetti avec droit à déduction, la TVA payée en amont étant alors intégralement récupérable.
Cette assujettissement est généralement recherché par l’exploitant d’un appart-hôtels, celui-ci étant amené à supporter un ensemble de frais avec TVA (eau, gaz, électricité, sous-traitant, etc.).
Le principe est relativement simple : la fourniture d’un logement meublé n’échappe à l’exemption que si ce service est presté dans le cadre de l’exploitation d’un établissement où sont hébergés des hôtes payants.
L’application est toutefois plus complexe.
En effet, selon l’administration fiscale, l’exploitation d’un établissement où sont hébergés des hôtes payants implique une organisation permanente groupant des facteurs humains et matériels qui permettent de fournir aux hôtes hébergés des services tels que la réception des voyageurs, la mise à disposition d’une chambre meublée, l’entretien et le nettoyage de cette chambre, y compris la fourniture du linge de maison et, la cas échéant, la fourniture du petit déjeuner.
Le Ministre des Finances a toutefois précisé que des établissements ne fournissant pas l’ensemble de ces services pouvaient néanmoins être soumis à la TVA si, pour un prix global, l’exploitant fournissait les services suivants :
• réception et accueil des clients, à tout le moins durant une partie de la journée ;
• mise à disposition d’un logement meublé ;
• et nettoyage régulier du logement ou fourniture et renouvellement du linge de maison ou fourniture du petit déjeuner dans le logement ou dans l’établissement.
Il s’agit naturellement d’exigences administratives et non de conditions légales. Si les Cours et Tribunaux tiennent compte de ces critères, c’est dans le cadre d’une appréciation exhaustive de la situation particulière de l’exploitant.
Chaque situation doit donc être analysée dans son ensemble afin de déterminer si, compte tenu des circonstances de l’espèce, l’existence d’un établissement où sont hébergés des hôtes payants, c’est-à-dire une structure complexe impliquant un certain nombre de services, est constatée, par opposition à une simple mise à disposition passive d’un logement.
Mikaël GOSSIAUX
m.gossiaux@vanhaelst-avocats.eu
Avocat chez Hirsch & Vanhaelst
Chargé de conférences au SBS-EM (ULB)
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