La réponse de votre bailleur à votre demande de renouvellement de bail
Votre bailleur pourra toujours refuser votre demande de renouvellement de bail, et ce moyennant le payement à votre profit d’une indemnité plus ou moins importante qui variera en fonction du motif du refus (voir fiche : les motifs de refus à la demande de renouvellement de bail).
Il pourra également, suite à la réception de votre demande de renouvellement, tenter d’obtenir des conditions différentes à celles prévues au contrat de bail initial (exemple : augmentation du loyer).
A défaut d’accord de votre part sur ces conditions, il vous appartiendra de saisir le juge de paix compétent, et ce dans un délai de trente jours à dater de la notification de sa réponse.
Qu’il s’agisse d’un refus ou de nouvelles conditions, la réponse de votre bailleur devra obéir à des règles de forme et de fond bien précises.
A défaut pour lui de respecter ces règles impératives, il sera présumé avoir accepté le renouvellement aux conditions proposées dans le cadre de votre demande (article 14, aliéna 1, de la loi sur les baux commerciaux).
A. Les conditions de forme de la réponse de votre bailleur
1. De qui doit émaner la réponse ?
C’est à votre bailleur qu’il appartient de répondre à votre demande de renouvellement.
Dans l’hypothèse où un changement de propriétaire serait intervenu à votre insu en cours de bail, il appartiendra au nouveau propriétaire de répondre à votre demande de renouvellement, et ce même si cette dernière était destinée à votre ancien propriétaire.
2. A qui la réponse doit-elle être adressée ?
La réponse de votre bailleur devra être adressée à l’auteur de la demande de renouvellement.
A cet égard, votre bailleur pourra vous envoyer sa réponse à l’adresse référencée par vous dans votre demande de renouvellement.
3. Forme de la réponse
La réponse de votre bailleur devra être adressée suivant les mêmes voies que votre demande de renouvellement, c’est-à-dire soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée.
Sa réponse devra impérativement, pour être valable, être signée.
A l’inverse des obligations vous incombant dans le cadre de votre demande de renouvellement, votre bailleur ne sera pas tenu de vous rappeler vos droits et obligations suite à la réception de sa réponse.
4. Dans quel délai sa réponse devra-t-elle vous être adressée ?
La réponse de votre bailleur devra vous être adressée dans un délai de trois mois à dater de la notification de votre demande de renouvellement.
Une réponse tardive de sa part équivaudra à une absence de réponse.
Dans ce cas, « le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées » (article 14, aliéna 1, de la loi sur les baux commerciaux ).
B. Le contenu de la réponse de votre bailleur
Il appartiendra à votre bailleur de vous faire part de sa position de manière claire et précise.
Dans l’hypothèse d’une réponse totalement imprécise, celle-ci pourrait être considérée comme une absence de réponse, avec les conséquences qui y sont liées (cfr supra).
La réponse de votre bailleur ne pourra pas être conditionnelle. Une fois qu’elle vous sera parvenue, elle ne pourra plus être modifiée.
L’article 16 de la loi sur les baux commerciaux énumère de manière limitative les motifs de refus à votre demande de renouvellement (voir fiche : les motifs de refus à la demande de renouvellement de bail).
Conformément à cet article, votre bailleur pourra, moyennant le payement d’une indemnité d’éviction qui variera en fonction du motif invoqué, refuser le renouvellement du bail pour les raisons suivantes :
- l’occupation personnelle ;
- l’affectation de l’immeuble à un usage non commercial ;
- la reconstruction de l’immeuble ;
- les manquements graves de votre locataire;
- l’offre d’un tiers ;
- l’absence d’intérêt légitime dans le chef de votre locataire.
Sa réponse pourra contenir plusieurs motifs de refus, et ce à condition bien entendu que ces différents motifs ne créent pas de confusion sur la portée de sa réponse.
De manière générale, votre bailleur pourra soit refuser votre demande de renouvellement soit proposer de nouvelles conditions à ce renouvellement.
Dans cette dernière hypothèse et à défaut d’accord de votre part sur ces conditions, il vous appartiendra de saisir le juge de paix compétent dans un délai de trente jours à dater de la notification de sa réponse.
A défaut pour votre bailleur de respecter les règles de fond et de forme impératives en la matière, il sera présumé avoir accepté le renouvellement de votre bail aux conditions proposées dans votre demande.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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