Votre réponse à une demande de renouvellement de bail
Il vous est possible de refuser une demande de renouvellement de bail de votre locataire moyennant le payement d’une indemnité plus ou moins importante qui variera en fonction du motif du refus (voir fiche : les motifs de refus à la demande de renouvellement de bail).
Vous pourrez également, dans le cadre de cette demande de renouvellement, tenter d’obtenir des conditions différentes à celles prévues au contrat de bail initial (exemple : augmentation du loyer).
A défaut d’accord de votre locataire sur ces conditions, il lui appartiendra de saisir le juge de paix compétent, et ce dans un délai de trente jours à dater de la notification de votre réponse.
Dans ces deux hypothèses, votre réponse devra obéir à des règles de forme et de fond bien précises.
A défaut pour vous de respecter ces règles impératives, vous serez présumé avoir accepté la demande de renouvellement aux conditions proposées par votre locataire (article 14, aliéna 1, de la loi sur les baux commerciaux).
A. Les conditions de forme de votre réponse
1. De qui doit émaner votre réponse ?
Il vous appartiendra, en votre qualité de bailleur, de répondre à la demande de renouvellement émanant de votre locataire.
Dans l’hypothèse où un changement de propriétaire serait intervenu en cours de bail à l’insu de votre locataire, il vous appartiendra, en votre qualité de nouveau propriétaire, de répondre à sa demande de renouvellement, et ce même si cette dernière était adressée à l’ancien propriétaire.
2. A qui doit être adressée votre réponse ?
Votre réponse devra être adressée à l’auteur de la demande de renouvellement.
Vous pourrez envoyer votre réponse à l’adresse référencée par votre locataire dans sa demande de renouvellement.
3. Forme de votre réponse
Votre réponse devra être adressée suivant les mêmes voies que la demande de renouvellement, c’est-à-dire soit par exploit d’huissier, soit par lettre recommandée.
Votre réponse devra, pour être valable, impérativement être signée.
A l’inverse des obligations incombant à votre locataire dans le cadre de sa demande de renouvellement, vous ne serez pas tenu de lui rappeler ses droits et obligations suite à la réception de votre réponse.
4. Dans quel délai votre réponse devra-t-elle être adressée à votre locataire ?
Votre réponse devra être adressée à votre locataire dans un délai de trois mois à dater de la notification de sa demande de renouvellement.
Une réponse tardive de votre part équivaudra à une absence de réponse.
Dans ce cas, « le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées » (article 14, aliéna 1, de la loi sur les baux commerciaux ).
B. Le contenu de votre réponse
Il vous appartiendra d’indiquer votre position à votre locataire de manière claire et précise.
Dans l’hypothèse où votre réponse serait totalement imprécise, elle pourrait être considérée comme une absence de réponse, avec les conséquences liées à cette absence de réponse (cfr supra).
Votre réponse ne pourra pas être conditionnelle. Une fois qu’elle sera parvenue à votre locataire, elle ne pourra plus être modifiée.
L’article 16 de la loi sur les baux commerciaux énumère de manière limitative les motifs de refus à une demande de renouvellement (voir fiche : les motifs de refus à la demande de renouvellement de bail de la part de votre locataire).
Conformément à cet article, vous pourrez, moyennant le payement d’une indemnité d’éviction qui variera en fonction du motif invoqué, refuser le renouvellement du bail pour les raisons suivantes :
- l’occupation personnelle ;
- l’affectation de l’immeuble à un usage non commercial ;
- la reconstruction de l’immeuble ;
- les manquements graves de votre locataire;
- l’offre d’un tiers ;
- l’absence d’intérêt légitime dans le chef de votre locataire.
Votre réponse pourra contenir plusieurs motifs de refus, et ce à condition bien entendu que ces différents motifs ne créent pas de confusion sur la portée de votre réponse.
La réponse à une demande de renouvellement de bail, en cas de refus de votre part ou d’acceptation à d’autres conditions, est un acte important qu’il ne faut pas négliger.
A défaut pour vous de respecter les règles de fond et de forme impératives en la matière, vous serez présumé avoir accepté le renouvellement du bail dans les conditions proposées par votre locataire.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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