La demande de renouvellement du contrat de bail commercial
Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. Votre locataire ne dispose pas à proprement parler d’un droit au renouvellement mais d’une faculté de le solliciter, et ce dans le respect de conditions strictes.
Votre locataire dispose du droit de solliciter trois renouvellements.
Vous conservez bien entendu le droit de refuser ce renouvellement.
L’exercice de ce droit sera cependant généralement conditionné par l’obligation de payer une indemnité qui variera selon les circonstances, et qui pourra s’avérer fort coûteuse.
En libellant sa demande de renouvellement, votre locataire devra veiller au respect:
- des formalités et forme de sa demande ;
- du contenu de sa demande ;
- des délais pour introduire sa demande.
L’ensemble des dispositions légales en matière de renouvellement du bail commercial sont impératives, ce qui implique que les conventions dérogatoires ne sont pas autorisées.
A. Formalités et forme de la demande
1. De qui doit émaner la demande ?
En règle, la demande de renouvellement devra émaner du locataire ou de son mandataire.
Dans cette deuxième hypothèse, le mandat devra être effectif, ce que vous serez en droit de vérifier.
2. A qui et où la demande doit-elle être adressée?
La demande de renouvellement devra vous être adressée personnellement et être expédiée à l’adresse figurant au contrat de bail, ou à toute autre adresse que vous auriez officiellement communiquée à votre locataire.
En cas de pluralité de bailleurs, la demande devra être adressée à chacun de vous ou, le cas échéant, à votre mandataire.
3. Forme de la demande
La demande de renouvellement devra vous être adressée soit par voie d’huissier soit par courrier recommandé.
Vous devez savoir à cet égard que la demande de renouvellement sera valable même si vous ne retirez pas le pli recommandé à la poste.
La demande de renouvellement devra, pour être valable, impérativement être signée.
B. Objet et contenu de la demande de renouvellement
1. La demande de renouvellement devra porter sur l’ensemble des locaux visés par le contrat de bail principal. La demande de renouvellement partielle, qui ne porterait que sur une partie des locaux loués, est nulle.
Outre sa demande, votre locataire devra vous exposer très clairement les conditions auxquelles il offrira ce renouvellement.
2. La demande de renouvellement devra contenir, à peine de nullité, la mention prévue à l’article 14, al.1, de la loi sur les baux commerciaux : « A défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».
C. Délai de la demande
La demande de renouvellement devra être introduite « dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours ». (article 14 de la loi sur les baux commerciaux)
A titre d’exemple : un bail expirant le 31 décembre 2006 devra faire l’objet d’une demande de renouvellement entre le premier juillet 2005 et le 30 septembre 2005, la date de présentation à vous-même de l’exploit ou du pli recommandé étant celle à prendre en considération pour la vérification du respect du délai.
La demande formée en dehors du délai imparti, qu’elle soit antérieure ou postérieure à ce délai, sera nulle.
A défaut pour votre locataire de respecter les règles relatives à la demande de renouvellement, pour la plupart excessivement voire inutilement formalistes, sa demande sera nulle.
Il s’agit cependant d’une nullité relative dont vous serez libre de vous prévaloir ou non.
En d’autres termes, l’irrégularité qui entacherait la demande de renouvellement de votre locataire n’aurait de conséquences sur sa validité que si vous décidiez de la dénoncer.
Le respect du prescrit de la loi en matière de renouvellement de bail s’impose donc à votre locataire de manière rigoureuse.
A défaut, il pourra être déchu de son droit au renouvellement.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
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