La demande de renouvellement du contrat de bail commercial
Le renouvellement du bail commercial n’est pas automatique. Vous ne disposez pas, en qualité de preneur, à proprement parler d’un droit au renouvellement mais d’une faculté de le solliciter, et ce dans le respect de conditions strictes.
En particulier, vous devrez veiller au respect:
- des formalités et forme de la demande ;
- du contenu de la demande ;
- des délais pour introduire la demande.
Vous disposez du droit de solliciter trois renouvellements consécutifs.
L’ensemble des dispositions légales en matière de renouvellement du bail commercial sont impératives, ce qui implique que les conventions dérogatoires ne sont pas autorisées.
A. Formalités et forme de la demande
1. De qui doit émaner la demande ?
La demande de renouvellement devra émaner de vous-même ou de votre mandataire.
Dans cette deuxième hypothèse, le mandat devra être effectif et votre bailleur aura le droit de vérifier, en temps utile, son existence et son étendue.
2. A qui la demande doit-elle être adressée?
La demande de renouvellement devra être adressée à votre bailleur. Vous devrez, à peine de nullité, adresser votre demande à son adresse figurant au contrat de bail, ou à toute autre adresse qui vous aura été officiellement communiquée.
En cas de pluralité de bailleurs, votre demande devra être adressée à chacun d’eux ou à leur mandataire unique.
3. Forme de la demande
Votre demande de renouvellement devra être adressée soit par voie d’huissier soit par courrier recommandé.
Si vous adressez votre demande par voie recommandée, veillez à le faire avec accusé de réception.
Vous devez savoir à cet égard que votre demande de renouvellement est valable même si votre bailleur ne retire pas son pli recommandé à la poste.
Attention, votre demande de renouvellement devra impérativement être signée.
B. Objet et contenu de la demande de renouvellement
1. Votre demande de renouvellement devra porter sur l’ensemble des locaux visés par votre contrat de bail principal. La demande de renouvellement partielle, qui ne porterait que sur une partie des locaux loués, est nulle.
S’il ne vous appartient pas de modifier l’assiette de votre bail, le législateur vous permet cependant de formuler une demande de renouvellement à d’autres conditions, pour autant qu’elles soient précises.
En cas de demande de renouvellement aux mêmes conditions, vous pourrez vous contenter d’indiquer que vous sollicitez le renouvellement de votre bail moyennant le respect des conditions actuellement en cours.
2. Votre demande devra contenir, à peine de nullité, la mention prévue à l’article 14, al.1, de la loi sur les baux commerciaux : « A défaut de notification par le bailleur, suivant les mêmes voies (soit par exploit d'huissier de justice ou par lettre recommandée) et dans les trois mois, de son refus motivé de renouvellement, de la stipulation de conditions différentes ou d’offres d’un tiers, le bailleur sera présumé consentir au renouvellement du bail aux conditions proposées ».
La loi vous impose ainsi de rappeler à votre bailleur ses droits et obligations en présence d’une demande de renouvellement (1).
C. Délai de la demande
Votre demande de renouvellement devra être introduite « dix-huit mois au plus, quinze mois au moins, avant l’expiration du bail en cours ». (article 14 de la loi sur les baux commerciaux)
A titre d’exemple : un bail expirant le 31 décembre 2006 devra faire l’objet d’une demande de renouvellement entre le premier juillet 2005 et le 30 septembre 2005, la date de présentation de l’exploit ou du pli recommandé au bailleur étant celle à prendre en considération pour la vérification du respect du délai.
La demande formée en dehors du délai imparti, qu’elle soit antérieure ou postérieure à ce délai, sera nulle.
A défaut pour vous de respecter les règles relatives à la demande de renouvellement, pour la plupart excessivement voire inutilement formalistes, votre demande sera nulle.
Il s’agit cependant d’une nullité relative qui ne pourra être invoquée que par votre bailleur, lequel pourra choisir de s’en prévaloir ou non.
Le respect du prescrit de la loi en matière de renouvellement de bail s’impose donc de manière rigoureuse.
La rédaction de la demande de renouvellement nécessite dès lors la plus grande prudence.
Les règles qui viennent d’être détaillées l’ont été de manière sommaire et générale.
En cas de particularité, il vous appartiendra de prendre tous les renseignements nécessaires afin de rédiger correctement votre demande.
A défaut, vous pourrez être déchu de votre droit au renouvellement.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
Note:
(1) Cette règle ne s’impose pas au bailleur dans le cadre de la notification de son refus de renouvellement. La Cour d’arbitrage qui était chargée de déterminer s’il y avait là un traitement discriminatoire entre le bailleur et le preneur a répondu par la négative à cette question.
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