Que faire si votre vendeur vous fait faux bond ?
1. Rappels
Nous avons examiné les conditions posées pour qu’une vente puisse être considérée comme parfaite (voir « compromis de vente vaut vente »).
Les (lourdes)conséquences fiscales de la conclusion d’une vente parfaite ont, elles aussi, été analysées (voir « compromis de vente vaut vente (suite) »).
2. Une mise en demeure préalable
Comment réagir si votre vendeur vous fait faux bond alors qu’il avait accepté votre offre ou que le compromis de vente a été signé ?
La première étape consiste à le mettre en demeure d’exécuter ses engagements.
En principe, en effet, il ne pourra être considéré comme réellement en défaut qu’après avoir laissé cette mise en demeure sans suite utile.
Les compromis de vente prévoient du reste, dans la grande majorité des cas, ce préalable obligé de l’envoi, par la voie recommandée, d’une mise en demeure, cette formalité étant généralement accompagnée de l’octroi d’un délai de quinze jours au défaillant.
3. Exécution forcée/résolution avec dommages et intérêts
Si cette mise en demeure reste sans suite utile dans le délai imparti (généralement quinze jours), vous aurez le choix soit de poursuivre l’exécution forcée de la vente, soit de postuler sa résolution accompagnée d’une demande de condamnation du vendeur défaillant à vous indemniser du préjudice subi.
Vous pourriez être tenté d’opter pour la première solution, notamment parce que vous avez eu un coup de cœur pour le bien, ou que le prix auquel vous l’avez obtenu est très intéressant.
Sachez que cette solution n’est pas sans risque.
Le bien pourrait en effet avoir été vendu une seconde fois (ou même davantage) à un (des) tiers.
En ce cas, il convient de prendre sans tarder les dispositions judiciaires adéquates afin d’empêcher le vendeur de poursuivre le processus de vente avec votre concurrent. L’enregistrement de votre achat (effectué sur le compromis ou sur votre offre et son acceptation) est également à conseiller, mais comporte l’obligation de payer dans le même temps les droits correspondants…
Sinon, l’acquéreur concurrent pourrait vous être préféré (même si vous avez acheté avant lui, pour peu qu’il soit « de bonne foi », c’est-à-dire qu’il ignorait l’existence de votre achat)…
Or, nous avons eu l’occasion d’apercevoir que les droits d’enregistrement sont définitivement dus sur la vente, à moins que son annulation ou sa résolution soit prononcée par le juge, étant entendu, dans ce dernier cas, qu’elle doit être demandée dans l’année de l’accord intervenu (voir « compromis de vente vaut vente (suite) »).
Si, après avoir constaté que vous ne parviendrez pas à obtenir le bien, vous deviez introduire une action en résolution en dehors de ce délai, vous serez doublement pénalisé : outre que vous n’obtiendrez pas le bien immobilier que vous avez acquis, l’administration de l’enregistrement sollicitera que vous lui payiez les droits, augmentés des amendes en raison de l’accomplissement tardif de cette formalité !
Il convient donc que vous soyez très vigilant avant d’engager une action en exécution forcée des engagements du vendeur : ne le faites que si vraiment cela en vaut la peine, et en gardant scrupuleusement à l’esprit l’obligation pour vous d’engager une action en résolution de la vente dans l’année de celle-ci, au cas où votre première action devait tourner au vinaigre.
Sinon, il vous est vivement recommandé d’engager immédiatement une action en résolution de la vente avec condamnation de votre vendeur au paiement de dommages et intérêts.
Ce choix est bien plus sûr pour éviter les conséquences fiscales graves qui viennent d’être rappelées.
Cette demande est généralement accompagnée d’une demande de condamnation du vendeur défaillant au paiement d’une indemnité.
La majorité des compromis de vente fixe forfaitairement cette indemnité à un pourcentage du prix de vente (généralement de 10 à 20%).
Si un compromis n’a pas encore pu être signé, vous devrez vous référer à ce qui est prévu dans l’offre émise par vous et/ou les conditions de son acceptation par le vendeur, étant entendu que s’ils sont muets sur cette question (ce qui est trop fréquemment le cas), vous serez contraint d’établir la hauteur de votre préjudice (voir « compromis de vente vaut vente »).
4. Conclusion
A nouveau, la complexité de la matière et ses très importantes conséquences fiscales doivent vous inciter à la plus grande prudence et vous convaincre de vous entourer de l’avis d’un juriste pour vous assister dans cette délicate situation.
Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier
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