La remise des clefs avant la signature de l'acte authentique de vente
Lors de la signature du compromis de vente, vous conviendrez avec le vendeur du moment de la remise des clefs du bien immeuble vendu et du transfert de sa jouissance en votre faveur.
En règle générale, on fixe la date de ce transfert à la signature de l’acte authentique.
Il n’est pas exclu que vous demandiez au vendeur de pouvoir recevoir les clefs de l’immeuble avant la passation de l’acte. On peut en effet imaginer que vous deviez quitter votre logement actuel avant la signature de l’acte (par exemple, parce que votre bail est venu à échéance) ou que vous souhaitez entamer sans tarder certains travaux de rénovation ou d’aménagement dans l’immeuble que vous venez d’acheter.
1. Risques
Rien ne s’oppose à ce que le vendeur réponde favorablement à votre demande. Sachez cependant que vous prendriez ainsi - tout comme le vendeur - des risques non négligeables.
Il n’est en effet nullement exclu que, malgré la signature du compromis de vente, l’acte authentique de vente ne soit finalement pas signé.
On peut en effet imaginer que vous ne parveniez pas à obtenir un prêt hypothécaire et que dès lors la condition suspensive d’octroi d’un prêt ne soit pas réalisée.
Il est également possible que le notaire découvre que le bien vendu a été construit ou modifié sans respecter les prescriptions urbanistiques.
Il convient également de tenir compte des éventualités suivantes : une saisie pratiquée sur le bien par un créancier du vendeur, la faillite de la société venderesse ou la non-levée de l’hypothèque grevant le bien.
Il est donc parfaitement possible que la vente ne se réalise finalement pas.
Si dans une telle hypothèse, vous êtes déjà rentré dans les lieux et avez entrepris de gros travaux de transformation, il ne vous sera pas possible d’obtenir une indemnité pour la plus-value ainsi apportée à l’immeuble.
A l’inverse, si vous avez entrepris de gros travaux de démolition (avant d’entamer la transformation) vous aurez fait subir à l’immeuble une importante moins-value. Le vendeur sera, si la vente avorte, en droit de vous réclamer une indemnité pour compenser cette moins-value.
Vous l’aurez compris : dans les deux hypothèses vous serez pénalisé. Il semble donc sage de postposer votre entrée dans les lieux et le début de vos travaux de transformation jusqu’à la signature de l’acte de vente.
2. Précautions
Si toutefois vous souhaitez absolument jouir immédiatement de l’immeuble –et que le vendeur soit disposé à vous remettre les clefs avant la signature de l’acte authentique- il faudra s’entourer de précautions.
Le compromis de vente devrait notamment prévoir quels travaux sont autorisés et s’ils donneront lieu à une indemnisation de la part du vendeur au cas où la vente devait avorter. A tout le moins devriez-vous être certain que le vendeur ne puisse pas exiger que l’immeuble soit remis en son pristin état.
Les parties veilleront également à souscrire une assurance pour couvrir l’immeuble contre tous les dégâts, ainsi qu’en responsabilité civile.
Enfin, il semble logique que le vendeur vous réclame une indemnité d’occupation à partir du jour où vous recevez les clefs de l’immeuble et que vous preniez en charge le paiement du précompte et des charges (au prorata).
3. Conclusion
Malgré ces précautions, vous ne serez pas à l’abri d’un risque. Il est donc conseillé d’attendre la passation de l’acte de vente avant d’entrer dans les lieux et d’entamer des travaux.
Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.
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