La remise des clefs avant la signature de l'acte authentique
En tant que vendeur, lors de la signature du compromis de vente, vous conviendrez avec l’acquéreur du moment de la remise des clefs du bien vendu et du transfert de sa jouissance.
En règle générale, on fixe la date de ce transfert à la signature de l’acte authentique.
Il n’est pas exclu que l’acquéreur vous demande de pouvoir recevoir les clefs de l’immeuble avant la passation de l’acte. On peut en effet imaginer que l’acquéreur doive quitter son logement actuel avant la signature de l’acte (par exemple, parce que son bail est venu à échéance) ou qu’il souhaite entamer sans tarder certains travaux de rénovation ou d’aménagement.
1. Risques
Rien ne s’oppose à ce que vous répondiez favorablement à une telle demande de la part de votre acquéreur. Sachez cependant que vous prendriez ainsi des risques non négligeables.
Il n’est en effet nullement exclu que, malgré la signature du compromis de vente, l’acte authentique de vente ne soit pas signé ou que le prix de vente ne soit pas payé. On peut en effet imaginer que l’acquéreur décède avant la passation de l’acte et que ses ayants droit renoncent à la succession.
Le compromis de vente peut également prévoir une condition suspensive d’obtention d’un prêt hypothécaire. Il n’est pas rare de constater que l’acquéreur n’obtient pas la réalisation de cette condition ou ne tente même pas de l’obtenir.
Il est donc parfaitement possible que la vente ne se réalise finalement pas.
D’autre part, l’acquéreur occupant déjà les lieux peut avoir entrepris de gros travaux de démolition dans votre bien avant d’entamer la transformation. Il convient également d’être conscient qu’à partir de son installation dans l’immeuble, l’acquéreur consommera, à votre place, les charges de l’immeuble sans que pour autant vous soyez délivré de votre obligation de les payer (compteurs encore à votre nom, charges de copropriété, ...).
Enfin, il faut être conscient du fait qu’il ne sera pas toujours évident de récupérer votre immeuble rapidement si l’acte de vente ne devait finalement pas être signé. Il vous faudra peut-être introduire une procédure judiciaire afin d’obtenir l’expulsion de votre acquéreur indélicat.
Il semble donc sage d’éviter de remettre les clefs à votre acquéreur avant la signature de l’acte et le parfait paiement du prix, surtout si le compromis de vente contient une condition suspensive.
2. Précautions
Si toutefois l’acquéreur fait de la jouissance immédiate une condition essentielle de la vente, il faudra s’entourer de précautions.
Le compromis de vente devrait notamment prévoir que seuls des travaux de rafraîchissement (et non des travaux de transformation) pourront être effectués par l’acquéreur. Il conviendra également de déterminer le sort des travaux menés par votre acquéreur en cas de résolution ou annulation de la vente. Il semble sage de prévoir que ces travaux vous resteront acquis sans indemnités ou que l’acquéreur sera tenu de remettre les lieux dans leur pristin état.
Vous veillerez également à obliger l’acquéreur à souscrire une assurance pour couvrir l’immeuble contre tous les dégâts, ainsi qu’en responsabilité civile. Mieux encore, vous pourriez poursuivre l’assurance que vous aviez contractée et mettre à charge de l’acquéreur la prime de cette assurance au pro rata temporis de son occupation.
Il serait également sage de demander à l’acquéreur de consigner un acompte plus important vous permettant le cas échéant de faire face au dommage causé par l’acquéreur ou au non-paiement des charges par celui-ci.
Enfin, il semble logique que l’acquéreur vous règle une indemnité d’occupation à partir du jour où il reçoit les clefs de l’immeuble et qu’il prenne en charge le paiement du précompte et des charges (au prorata).
3. Conclusion
Malgré ces précautions, vous ne serez pas à l’abri d’un risque. Il est donc conseillé de ne remettre les clefs qu’après la passation de l’acte de vente.
Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.
Imprimer cette fiche (format A4)