Votre acquéreur se plaint de la présence de vices cachés
A. Définitions
1. Un vice…
Le Code civil définit le vice caché affectant la chose vendue comme étant celui qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu (Art. 1641 du Code civil).
Peut donc constituer un tel vice non seulement celui qui est inhérent à la chose vendue (par exemple la mérule ou un grave problème d’humidité) mais également le défaut dit fonctionnel, c’est-à-dire n’affectant pas tant la chose que l’usage auquel l’acquéreur la destine.
Il en est ainsi, par exemple, d’un immeuble dont la construction n’était pas autorisée.
2. … caché
Le vice en question doit ensuite être caché.
Cette notion s’oppose à celle des vices apparents, qui peuvent être définis comme ceux qu’une vérification normale de la part de l’acheteur aurait dû lui permettre de constater, étant entendu que l’on entend par « examen normal » l’examen attentif qu’un homme sérieux porte aux affaires qu’il traite.
Cette notion est appréciée souverainement par les tribunaux.
B. Garantie du vendeur
1. Vices apparents/vices cachés
Le Code civil ne prévoit pas une garantie de la part du vendeur pour ce qui concerne les vices apparents, dont l’acheteur a pu – ou aurait dû – se rendre compte en sorte qu’il s’est engagé en pleine connaissance de cause.
Par contre, l’article 1641 du Code civil prévoit une garantie du vendeur pour ce qui concerne les vices cachés, étant entendu que pour donner lieu à ladite garantie, le vice doit, nous l’avons vu, revêtir une gravité suffisante, c’est-à-dire qu’il rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qu’il en diminue à ce point la valeur que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’aurait pas offert le même prix pour l’acquérir.
Cela étant, cette disposition légale n’est pas impérative, de sorte que les conventions contraires sont parfaitement licites.
Or, il convient de constater dans la pratique que l’immense majorité des actes de vente contient une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés en faveur du vendeur.
2. Votre indispensable bonne foi
A priori, donc, vous ne pouvez plus être inquiété en cas d’apparition de vices cachés affectant l’immeuble que vous avez vendu.
Cependant, pour bénéficier de cette protection, vous devez obligatoirement être de bonne foi, c’est-à-dire, soit avoir révélé la présence d’un défaut apparemment caché mais dont vous aviez connaissance, et ce au plus tard au moment de la conclusion du contrat, soit ignorer personnellement l’existence de ce défaut.
Vous serez responsable, par contre, si, tout en connaissant la présence du vice, vous ne la révélez pas à votre acquéreur.
C’est sur les épaules de ce dernier que repose la charge de la preuve de votre prétendue mauvaise foi.
Il est fait exception à cette dernière règle si vous êtes un vendeur professionnel (promoteur, constructeur, marchand de biens, …) auquel cas vous êtes présumé de mauvaise foi, de telle sorte que c’est à vous qu’il appartient d’établir que vous ne connaissiez pas la présence du vice et qu’il vous était impossible de la déceler.
Quelle que soit votre qualité (professionnel ou non), réservez-vous la preuve de ce que vous avez révélé l’existence du défaut à votre acquéreur.
3. Le bref délai
L’article 1648 du Code civil impose à l’acquéreur qui découvre la présence d’un vice caché d’agir en justice « à bref délai », et ce afin qu’il soit encore possible d’examiner si le vice caché existait bien lors de la conclusion du contrat, à défaut de quoi le vendeur ne sera pas tenu pour responsable.
Généralement, la jurisprudence considère que le délai court à dater de la délivrance du bien si l’usage de ce dernier permet de déceler le vice. Dans le cas contraire, il sera généralement admis que le bref délai se calcule à dater de la découverte du vice par l’acquéreur.
Si votre acquéreur tarde donc à agir, vous pourrez lui opposer valablement cet argument…
Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier
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