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Sortie d´indivision immobilière entre une société et l´un de ses associés - Application du droit de vente

Par F. Pieltain & G.Vander Cammen

Mardi 30.06.15

En pratique, il est fréquent qu’une société et un de ses associés acquièrent un immeuble en indivision. Le régime fiscal applicable au moment de la sortie d’indivision vient de faire l’objet d’une décision administrative dont le contenu est sujet à controverse.

Dispositions concernées

Sur le plan civil, il s’agit d’une simple sortie d’indivision. Dès lors, la règle générale de l’article 109 du Code des droits d’enregistrement (ci-après « C. Enreg. ») qui prévoit un droit de partage s’élevant à 1 ou 2,5 % selon les Régions pourrait trouver à s’appliquer.

Cependant, le législateur a également prévu, au sein des articles 129 et 130 C. Enreg., une règle particulière qui prévoit que l’acquisition par un associé d’un bien immobilier détenu par sa société est soumise au droit de vente (10 ou 12,5 % selon la Région),

L’article 129 C. Enreg. prévoit que ce régime n’est pas d’application pour certaines sociétés (SNC, SCS, SPRL, S. Agr.) lorsque :
- Les immeubles apportés à la société sont acquis par la personne qui a effectué l’apport, ou que
- L’associé qui acquiert l’immeuble était déjà associé de la société au moment où celle-ci a acquis le bien avec paiement du droit d’enregistrement fixé pour les ventes.

La question est de savoir quelle disposition prime en cas de sortie d’indivision immobilière entre une société et l’un de ses associés.

Décision administrative du 22 septembre 2014 (R.J. E. 129/27.01 ; Déc. 22 septembre 2014, n°E.E./106.218)

Dans cette décision, l’administration estime qu’il faut appliquer le droit de vente aux motifs que le texte de l’article 129 C. Enreg. est clair et ne nécessite dès lors aucune interprétation. L’administration précise également qu’une loi spécialisée prime sur un texte général. Enfin, elle conclut que « le fait qu’un associé soit traité autrement qu’un non-associé est une particularité de ces articles qui sont des articles anti-fraude ».

Critiques

Cette décision administrative appelle plusieurs critiques.

1. Les articles 129 et 130 C. Enreg., adoptés en 1913, constituent effectivement des dispositions anti-fraude. Néanmoins, même lorsque le texte paraît clair, il faut rechercher la volonté réelle du législateur. En effet, la Cour de Cassation rappelle régulièrement que la loi est l’expression de la volonté du législateur et que, dès lors, il faut rechercher ce que celui-ci a réellement voulu dire.

Or les travaux préparatoires des articles 129 et 130 C. Enreg., qui datent de 1913 (époque où les apports à une société n’étaient pas soumis aux droits d’enregistrement), montrent que le but du législateur était d’éviter un type particulier d’abus fiscal à savoir qu’un bien immobilier soit transmis sans paiement de droits d’enregistrement en procédant, dans un premier temps, à un apport à la société suivi d’une reprise de l’immeuble par un autre associé.

Le cas sur lequel s’est prononcée l’administration est différent puisqu’en acquérant le bien en indivision, la société et son associé ont dès le départ payé des droits d’enregistrement. L’interprétation de l’administration a pour conséquence d’étendre le champ d’application de cette disposition.

2. En outre, la Cour de Cassation, dans un arrêt du 8 juin 2000, a estimé que le principe selon lequel la loi spécialisée a primauté sur les textes de lois généraux ne constitue pas un principe général de droit.

3. La position adoptée par l’administration fiscale semble par ailleurs violer le principe d’égalité garanti par la Constitution. En effet, elle crée une différence de traitement selon que le copropriétaire de l’immeuble détenu pour partie par une société est ou n’est pas un associé de celle-ci. Cette différence de traitement ne peut être raisonnablement justifiée par les objectifs de la disposition dès lors que, comme le non associé, l’associé a payé les droits d’enregistrement lors de l’acquisition du bien immobilier et ne commet donc pas la fraude visée par l’article 129 C. Enreg..

Les commentateurs s’accordent pour dire que l’administration ne respecte pas l’esprit du texte. Il est probable que de nombreux recours soient introduits dans le futur.




Florence PIELTAIN
Geoffroy VANDER CAMMEN
Avocats
HIRSCH & VANHAELST



Source : DroitBelge.Net - Actualités - 30 juin 2015


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