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Les charges locatives




Par charges locatives, nous visons bien sûr, les frais de consommation d’électricité, de chauffage, de gaz, d’eau, la taxe d’enlèvement des immondices, les frais d’assurance, la quote-part dans le chauffage, l’éclairage et l’entretien des locaux communs, etc…

Ces charges peuvent représenter un montant important et s’élever à un pourcentage substantiel du coût du logement.

Comme nous l’examinerons, la liberté contractuelle en cette matière est grande. Les parties peuvent convenir ce qu’elles souhaitent. Il convient malgré tout en tant que bailleur de respecter le droit de contrôle qui est conféré au locataire.


1. La signature du contrat de bail

Les charges sont bien entendu souvent fonction du mode de vie du locataire. Il est donc difficile de prévoir de manière précise les différentes consommations.

En tout état de cause, vous ne pouvez induire le locataire en erreur. Vous avez l’obligation de renseigner ce dernier lors de la conclusion du bail sur le montant prévisible des charges. Vous pourriez par exemple lui remettre copie du dernier relevé en votre possession.


2. Liberté contractuelle

Les parties ont toute liberté pour déterminer les frais et charges qui incombent au locataire. Elles peuvent donc mettre à charge du locataire des frais relatifs à la propriété et qui, à défaut de toute stipulation contractuelle, incomberaient au bailleur. Une restriction existe cependant : le précompte immobilier ne peut jamais être mis à charge du locataire.


3. Charges forfaitaires

Les parties sont libres de fixer les charges de manière forfaitaire. Cette liberté est expressément reconnue par l’article 1728ter du Code civil.

Dans cette hypothèse, il est possible que les charges ne correspondent pas aux dépenses réelles.

Sachez qu’au cas où le forfait dépasserait largement les charges réelles, le locataire pourra, sous certaines conditions, inviter le Juge de Paix à convertir le système forfaitaire en un régime de dépenses réelles.


4. Les charges non forfaitaires

Sauf le cas du forfait, les frais et charges doivent impérativement correspondre aux dépenses réelles.

Il convient bien entendu de bien distinguer, dans le contrat, quels frais seront à charge du locataire et lesquels vous incomberont.

A défaut, les charges seront réparties entre les parties selon leur nature.

En règle générale, les frais relatifs à la propriété (p.e. prime d’assurance du propriétaire, salaire du syndic, ..) sont à charge du bailleur, tandis que ceux qui concernent l’usage et la jouissance du bien sont à charge du locataire (p.e. consommation d’eau, de gaz et d’électricité, taxe d’enlèvement des immondices, redevance de télédistribution, …).


5. Provisions sur charges

Il est d’usage que le locataire soit invité à payer des provisions en attendant un décompte (trimestriel ou annuel) des charges.

Cette modalité est, dans la pratique, souvent confondue avec les charges fixées de manière forfaitaire. Contrairement à cette dernière figure, les provisions emportent nécessairement un décompte et donc une correction en fin d’année, soit en votre faveur, soit en faveur du locataire.

Il est à observer que la jurisprudence estime que le bailleur commet une faute en réclamant une provision nettement inférieure à la réalité des charges puisqu’il trompe ainsi son locataire sur l’importance de la dépense qu’il encourt.


6. Obligations du bailleur

Une triple obligation s’impose à vous lorsque vous réclamez des charges à votre locataire :

- les charges réclamées doivent correspondre à des dépenses réelles. Cette obligation signifie que vous ne pouvez imputer au locataire que ce que vous déboursez vous-même;

- le bailleur doit fournir un décompte des charges qui doit comprendre les éléments suivants : description de la charge, prix unitaire, quantité ou proportion mise à charge du locataire, imputation des provisions versées;

- le bailleur, enfin, doit fournir les justificatifs en copie, sans frais pour le locataire.

Il est important de noter que cette dernière obligation est atténuée dans le cas d’immeubles à appartements multiples. Dans ce cas, il vous suffit de transmette à votre locataire un relevé des frais et charges. Celui-ci pourra ensuite consulter les documents afférents.


7. Conclusion

La loi confère donc un réel droit de contrôle au locataire. Les dispositions du bail qui seraient contraires à la loi et qui le priveraient de ce droit sont nulles.




Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.





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