Comment donner congé au locataire établi dans le bien que vous venez d'acquérir ? (1)
Votre locataire sera protégé différemment selon que le contrat de bail qu’il a conclu avec l’(les) ancien(s) propriétaire(s) du bien que vous venez d’acquérir a date certaine ou non au moment de l’aliénation du bien loué.
La date certaine peut s’acquérir selon les trois modalités suivantes :
- l’enregistrement du bail ;
- le décès d’une des parties signataires au contrat de bail ;
- la constatation du bail dans un acte authentique.
Le présent article est composé de deux sections, selon que le bail qui affecte le bien vendu a date certaine ou non.
A. Le bail a date certaine
Dans cette hypothèse, vous serez subrogé aux droits de l’ancien bailleur dès la signature de l’acte authentique.
Vous serez donc tenu de respecter le contrat de bail en cours.
Dans cette hypothèse, l’opération sera totalement neutre pour votre locataire qui conservera l’ensemble de ses droits.
Pour mettre fin à son contrat de bail en cours, vous devrez respecter les règles suivantes, et ce en fonction du type de bail en présence :
1. Bail de courte durée
Le contrat de bail ou les contrats successifs pour une durée totale qui ne dépasse pas trois ans sont considérés comme des baux de courte durée.
En principe, ces contrats ne pourront être résiliés avant leur échéance, sauf de l'accord de toutes les parties.
A défaut pour vous d’obtenir l’accord de votre locataire sur une résiliation amiable de son contrat avant terme, vous ne pourrez y mettre fin qu’à l’issue du contrat.
2. Bail de neuf ans
En présence d’un bail de neuf ans, vous pourrez mettre fin au contrat, en fonction de vos intentions, moyennant le respect des conditions suivantes :
i. Vous souhaitez occuper personnellement le bien (2)
Vous pourrez mettre fin au contrat de bail moyennant la notification d’un préavis de six mois.
Votre occupation devra cependant être ininterrompue pendant deux ans et devra avoir lieu dans l’année qui suit la restitution des lieux par votre locataire.
A défaut et sauf circonstances exceptionnelles, ce dernier aura droit à une indemnité contractuelle de dix-huit mois de loyer.
ii. Vous souhaitez effectuer des travaux de transformation ou de rénovation
Vous pourrez mettre fin au contrat à l'expiration de chaque triennat, et ce moyennant le respect d’un préavis de six mois.
La preuve de l’existence des travaux à effectuer devra être annexée à votre préavis. Vous pourrez décider d’annexer, au choix, soit la copie de votre permis d’urbanisme, soit la copie d’un devis détaillé, soit une description des travaux avec estimation du coût, soit la copie de votre contrat d’entreprise.
Les travaux que vous envisagerez d’entreprendre devront répondre aux dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme.
Ces travaux devront affecter le corps du bien loué et leur coût devra excéder trois années de loyer.
Ils devront en outre être entrepris dans les six mois de la restitution des lieux loués par votre locataire.
Sauf circonstances exceptionnelles, ils devront être achevés dans les vingt-quatre mois de la restitution des lieux.
A défaut pour vous de respecter les conditions qui précèdent, votre locataire aura droit à une indemnité contractuelle de dix-huit mois de loyer.
iii. Vous souhaitez mettre un terme au contrat de bail sans motif
Le congé est possible à l'expiration de chaque triennat moyennant le respect d’un préavis de six mois.
Vous resterez cependant redevable à votre locataire d’une indemnité de neuf mois de loyer (durant le premier triennat) ou de six mois de loyer (durant le deuxième triennat).
B. Le bail n'a pas date certaine
1. Votre locataire occupe les lieux depuis moins de six mois
Si votre locataire occupe les lieux depuis moins de six mois, il ne dispose d’aucune protection et vous pourrez le cas échéant mettre un terme à son contrat de bail sans préavis ni indemnité.
2. Votre locataire occupe les lieux depuis plus de six mois
Si votre locataire occupe les lieux depuis plus de six mois, il disposera d’une protection mais réduite.
Vous pourrez mettre fin à son contrat de bail, à tout moment et moyennant un préavis de trois mois pour occupation personnelle, pour travaux ou sans motif mais moyennant payement d’une indemnité.
Pour pouvoir bénéficier de cette situation particulièrement avantageuse pour vous, vous serez tenu de notifier le congé à votre locataire dans les trois mois de la passation de l'acte authentique (3).
A défaut, vous serez tenu de respecter le bail sans pouvoir user de cette faveur du législateur.
Florence Desternes
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius
Notes:
(1) Le présent article traite exclusivement des baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 20 février 1991.
(2) Le bien doit être occupé personnellement par vous ou par un membre de votre famille au premier et deuxième degré. Depuis la loi du 13 avril 1997, il ne vous est plus permis de mettre fin au contrat de bail, durant les trois premières années, pour l’occupation d’un membre de votre famille au troisième degré.
(3) Avant l’entrée en vigueur de la loi du 13 avril 1997, soit pour les ventes conclues avant le 31 mai 1997, le délai de trois mois commençait à courir au jour de la transcription de l’acte authentique.
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