Vous découvrez des vices cachés
A. Définitions
1. Un vice…
Le Code civil définit le vice caché affectant la chose vendue comme étant celui qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu (Art. 1641 du Code civil).
Peut donc constituer un tel vice non seulement celui qui est inhérent à la chose vendue (par exemple la mérule ou un grave problème d’humidité) mais également le défaut dit fonctionnel, c’est-à-dire n’affectant pas tant la chose que l’usage auquel l’acquéreur la destine.
Il en est ainsi, par exemple, d’un immeuble dont la construction n’était pas autorisée.
2. … caché
Le vice en question doit ensuite être caché.
Cette notion s’oppose à celle des vices apparents, qui peuvent être définis comme ceux qu’une vérification normale de la part de l’acheteur aurait dû lui permettre de constater, étant entendu que l’on entend par « examen normal » l’examen attentif qu’un homme sérieux porte aux affaires qu’il traite.
Cette notion est appréciée souverainement par les tribunaux.
B. Garantie du vendeur
1. Vices apparents/vices cachés
Le Code civil ne prévoit pas une garantie de la part du vendeur pour ce qui concerne les vices apparents, dont l’acheteur a pu – ou aurait dû – se rendre compte en sorte qu’il s’est engagé en pleine connaissance de cause.
Par contre, l’article 1641 du Code civil prévoit une garantie du vendeur pour ce qui concerne les vices cachés, étant entendu que pour donner lieu à ladite garantie, le vice doit, nous l’avons vu, revêtir une gravité suffisante, c’est-à-dire qu’il rend l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine ou qu’il en diminue à ce point la valeur que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’aurait pas offert le même prix pour l’acquérir.
Cela étant, cette disposition légale n’est pas impérative, de sorte que les conventions contraires sont parfaitement licites.
Or, il convient de constater dans la pratique que l’immense majorité des actes de vente contient une clause d’exonération de responsabilité pour vices cachés en faveur du vendeur.
2. Vous devez établir la mauvaise foi de votre vendeur
A priori, donc, vous ne pouvez pas vous retourner contre votre vendeur en cas d’apparition de vices cachés affectant l’immeuble que vous avez acquis.
Cependant, pour bénéficier de cette protection, votre vendeur doit obligatoirement être de bonne foi, c’est-à-dire, soit vous avoir révélé la présence d’un défaut apparemment caché mais dont il avait connaissance, et ce au plus tard au moment de la conclusion du contrat, soit ignorer personnellement l’existence de ce défaut.
Vous pourrez par conséquent engager sa responsabilité et lui demander de vous indemniser si vous êtes en mesure de démontrer qu’il connaissait la présence du vice mais qu’il ne vous l’a pas révélée.
Cette preuve est souvent difficile à rapporter ; généralement, il convient de solliciter du tribunal la désignation d’un expert qui reçoit mission de déterminer si le vendeur a pris des mesures techniques de nature à camoufler le vice (par exemple, le placement de panneaux devant les murs affectés d’humidité ou de mérule, la peinture des murs défectueux, …).
Sachez également que si votre vendeur est un professionnel de la vente immobilière (promoteur, constructeur, marchand de biens, …), il est présumé de mauvaise foi, de telle sorte que c’est à lui qu’il appartient d’établir qu’il ne connaissait pas la présence du vice et qu’il lui était impossible de la déceler. La charge de la preuve est donc renversée, à votre profit, en pareil cas.
3. Le bref délai
L’article 1648 du Code civil vous impose encore d’agir en justice « à bref délai », et ce afin qu’il soit possible d’examiner si le vice caché existait bien lors de la conclusion du contrat, à défaut de quoi le vendeur ne sera pas tenu pour responsable.
Généralement, la jurisprudence considère que le délai court à dater de la délivrance du bien si l’usage de ce dernier permet de déceler le vice. Dans le cas contraire, il sera généralement admis que le bref délai se calcule à dater de la découverte du vice par l’acquéreur.
Insistons à ce propos sur le fait qu’il ne vous suffira pas de mettre en demeure votre vendeur ; vous devrez le citer devant le tribunal compétent, à défaut de quoi votre demande risque d’être rejetée pour tardiveté.
Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier
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