La garantie locative
La loi sur les baux de résidence principale du 20 février 1991 réglemente les modalités de constitution de la garantie locative qui sert à vous protéger au cas où votre locataire ne respecterait pas ses obligations (paiement du loyer, entretien des lieux loués, …).
La loi du 25 avril 2007 (Mon. B. 08/05/2007) a profondément remanié la matière des garanties locatives.
1. Pas d'obligation légale de constituer une garantie
La constitution d'une garantie locative n'est pas une obligation légale. Elle n'est donc jamais obligatoire, sauf si le contrat écrit le prévoit expressément. Il convient donc de traiter cet aspect dans la convention vous unissant à votre locataire et d’imposer la constitution d’une garantie locative.
2. Modalités de la garantie locative
Le contrat de bail pouvait prévoir plusieurs modalités de constitution de la garantie locative. Il pouvait s'agir notamment:
- d’une garantie constituée par la remise de titres, d'actions, d'obligations;
- de l'engagement d'un tiers (caution) de satisfaire aux obligations du locataire, généralement à concurrence d'un montant bien déterminé;
- d’une garantie en espèces.
La loi du 25 avril 2007 stipule que si les parties optent pour une garantie en espèces, seules trois modalités sont possibles. Il est important de souligner que le choix entre ces modalités est réservé au locataire.
Au choix donc du preneur, la garantie locative prendra soit la forme d’un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière, soit d’une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit d’une garantie résultant d’un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Passons maintenant en revue les caractéristiques des trois modalités offertes par le législateur.
a. Fonds déposés sur un compte individualisé et bloqué au nom du locataire
Cette garantie ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyer (à l’exclusion de toute charge ou provision). Les intérêts produits sont capitalisés au profit du locataire. En tant que bailleur, vous acquérez un privilège sur l’actif de ce compte pour toutes créances résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du locataire.
Dans l’hypothèse où le montant de la garantie est versé entre vos mains, vous devrez payer à votre locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si le locataire vous met en demeure de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera le taux légal, soit actuellement 6 %.
b.Garantie de la banque
Le locataire peut opter pour une garantie bancaire. Dans ce cas, le montant de la garantie peut porter sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision).
L’avantage de cette formule pour le locataire est simple : la banque se porte garante immédiatement vis-à-vis de vous tandis que votre locataire est autorisé à constituer le montant de la garantie par des mensualités constantes pendant toute la durée du contrat. L’institution financière doit être celle auprès de laquelle le preneur dispose d’un compte sur lequel il perçoit ses revenus ou ses indemnités de remplacement. Si le preneur suspend le payement de ses versements mensuels auprès de la banque, cette dernière pourra dans cette hypothèse exiger le paiement immédiat de l’intégralité du solde de la garantie.
c. Garantie de la banque suivant un contrat standard conclu entre le CPAS et l’institution bancaire
Cette modalité ne peut porter que sur trois mois de loyer maximum (à l’exclusion de toute charge ou provision). C’est le CPAS qui s’occupera des démarches auprès de la banque pour la constitution de la garantie.
En dehors des hypothèses d’une garantie réglementée, les parties restent libres de prévoir une garantie constituée sous forme de nantissement de titres, de dépôt de biens en gage ou de cautionnement d’un tiers. Ces garanties ne répondant à aucune des formes réglementées, les parties peuvent fixer librement l’importance de cette garantie.
3. La libération de la garantie locative
La loi réglemente également les conditions de libération de la garantie.
Il ne peut être disposé du compte bancaire, ni de la garantie bancaire qu’au profit de l’une ou l’autre des parties moyennant production soit d’un accord écrit des parties, établi au plus tôt à la fin du bail, soit d’une décision judiciaire.
Il convient de souligner que les décisions en matière de disposition du compte bancaire de garantie sont, par l'effet de l'article 10 § 3 de la loi, exécutoires par provision. La garantie pourra donc être libérée immédiatement dans les termes du jugement même si une des parties devait introduire un recours.
4. Sort de la garantie en cas de vente du bien loué
Le nouveau propriétaire devra respecter vos droits et les obligations à l’égard du locataire.
C'est donc l'acquéreur qui bénéficiera de la garantie. Le transfert de la garantie à l'acquéreur s'organisera en général lors de la signature de l'acte authentique de vente.
Il conviendra de notifier à l'institution financière le nom de l'acquéreur à qui cette garantie doit dorénavant profiter.
Jean-Rodolphe Dirix
Avocat au barreau de Bruxelles – Xirius.
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