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La région bruxelloise adopte le bail commercial de courte durée

Jean-Rodolphe Dirix

Lundi 03.06.19


À la suite de la 6ème réforme de l'État, les règles spécifiques concernant le bail commercial ont été régionalisées. La Région flamande avait adopté le 17 juin 2016 un décret relatif aux baux commerciaux de courte durée égale ou inférieure à 1 an ( décret du 17 juin 2016, publié le 26 juillet 2016, entré en vigueur le 1er septembre 2016).

Le parlement wallon avait adopté un régime juridique similaire par décret du 15 mars 2018 (publié le 28 mars 2018, entré en vigueur le 1er mai 2018).

Il restait à la Région bruxelloise de nous montrer son œuvre. C’est chose faite depuis l’Ordonnance du 25 avril 2019 relative au bail commercial de courte durée, publiée au Moniteur belge du 9 mai 2019 et entrée en vigueur le 19 mai 2019.



Ratio legis

La réforme permet de conclure des baux commerciaux d'une durée égale ou inférieure à 1 an et soustrait ceci du champ d'application de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux « classiques » de minimum 9 ans. Elle cherche à concilier les besoins des entrepreneurs et des propriétaires de locaux commerciaux, les premières souhaitant vérifier la viabilité de leur projet commercial avant de s'engager sur le long terme dans le cadre d'un bail commercial. Les propriétaires quant à eux souhaitent louer leurs locaux inoccupés sans courir le risque de devoir accorder des renouvellements et être liés durant 36 ans tout en apportant nouveauté et animation dans les lieux loués. Le législateur a voulu encourager les magasins éphémères (les fameux pop-up stores) car il permet aux jeunes entrepreneurs d'éprouver leur concept commercial sans s'engager dans des investissements trop lourds.


Champ d'application

L’ordonnance s'applique au bail conclu par écrit pour une durée égale ou inférieure à 1 an d'un immeuble ou de parties de biens immobiliers, expressément affectés principalement par le preneur pour l’exercice d’un commerce de détail ou d'un artisanat impliquant un contact direct entre le preneur et le public (art. 2). On remarque immédiatement que la Région bruxelloise, à l’instar de la Région wallonne, impose clairement l'écrit, là où la Région flamande ne parle que d'une convention « expresse ».

Le bail prend fin de plein droit à l'échéance de son terme sans qu'une résiliation ne soit nécessaire.


Reconduction

La reconduction ou la prolongation du bail est possible pour autant qu'elle opère sans changement des conditions du contrat et pour autant que la durée totale de la location n'excède pas 1 an. Là aussi, un écrit est indispensable. La reconduction tacite n'est pas possible.

Dès que le bail de courte durée est prolongé de l’accord écrit des parties, le bail est régi par les dispositions du bail commercial classique et est réputé avoir été conclu à compter de son entrée en vigueur initiale pour une durée de 9 ans. Cette disposition semble donc ne concerner qu’une prolongation par écrit et non l’hypothèse d’une poursuite de l’occupation des lieux par le preneur, sans opposition écrite du bailleur. Ceci constitue à mon sens une différence notable par rapport au régime flamand et wallon. A l’inverse de ses collègues wallons et flamands, le législateur bruxellois n’a pas réglé le sort d’une poursuite de l’occupation du preneur sans nouvel écrit.


Résiliation du preneur

Le preneur peut à tout moment et sans indemnité mettre fin au bail moyennant notification d'un préavis d'un mois au moins par envoi recommandé ou par exploit d’huissier. Par rapport au décret flamand, les législateurs wallon et bruxellois ajoutent que le préavis ne débute que le premier jour du mois qui suit la réception de l'envoi recommandé (pour la Wallonie) ou qui suit la signification de l’exploit ou l’envoi du recommandé (pour Bruxelles-Capitale). Ces différences dans les modalités pratiques en matière de résiliation sont regrettables et ne sont pas justifiables.

Le bailleur ne peut quant à lui résilier le contrat. Il est tenu par le terme convenu.


Résiliation amiable

Les parties peuvent à tout moment mettre fin au contrat de bail en cours à condition que leur accord fasse l'objet d'un écrit.

On observe que l'article 6 de l’ordonnance est moins formaliste que l'article 3 alinéa 4 de la loi sur les baux commerciaux, lequel requiert que la résiliation soit constaté par un acte authentique ou par une déclaration faite devant le juge.

L'acquéreur des lieux loués devra respecter le bail qui a date certaine, ce qui reviendra à être privé de la faculté de l'expulser. Il est important d'observer ici que les Régions flamandes et wallonnes considèrent que la date certaine ne suffit pas: elles imposent un enregistrement du bail. Une harmonie sur ce point avec les baux commerciaux classiques n’aurait pas fait de tort.


Loyer

Selon l'article 10 de l’ordonnance, le loyer comprend les impôts, taxes et redevances auxquelles l'immeuble est assujetti, sauf convention contraire écrite. Cette disposition supplétive incitera sans doute les parties à clairement identifier les charges individuelles et collectives, puis à déterminer qui les prendra en charge. L’ordonnance bruxelloise ne vise que les « charges de consommation propres à l’exploitation du bien immobilier » (ce qui semble exclure p.e. les charges communes), un peu à l’instar du décret flamand qui n’avait visé que les charges privatives.


Garantie et état des lieux

La garantie locative, si elle est imposée par le bailleur, ne peut pas excéder un montant équivalent à un mois de loyer. Un tel plafond n’est pas prévu dans les autres régions.

L’état des lieux doit être connu des parties. On déduit de cette phrase un peu vague une obligation de dresser un état des lieux d’entrée, même si aucune sanction n’est prévue. Le recours à un expert pour cet état est facultatif. Le cas échéant, les honoraires de cet expert seront partagés à parts égales.


Travaux

Le législateur wallon s'est inspiré des dispositions applicables aux baux commerciaux classiques pour ce qui concerne les modalités de transformation au sein du bien loué. Le preneur peut effectuer toute transformation au bien loué qu'il juge utile pour son commerce et dont les coûts ne dépassent pas le loyer d'une année. Il doit toutefois respecter plusieurs conditions :

- la sécurité la salubrité et la valeur esthétique du bâtiment ne peuvent pas être compromises ;

- le bailleur en est informé par envoi recommandé avant le début des travaux.

Ce dernier peut s’opposer aux travaux pour justes motifs dans les 10 jours.

Ces dispositions sont toutes supplétives et il est probable que les contrats s'en écarteront. Il en va de même pour le sort des transformations en fin de bail. Sauf convention contraire, si le bailleur conserve les travaux de transformation effectués par le preneur, ils lui sont acquis sans indemnité.


Cession et sous-location

La cession du bail n’est pas autorisée, la sous-location peut l’être en cas d’accord écrit du bailleur.
Rappelons qu’en Région flamande, les deux figures sont interdites tandis que l'article 2 du décret wallon prévoit que la sous-location et la cession de bail sont en principe interdites, sauf convention écrite contraire des parties.


Procédure judiciaire

Les demandes fondées sur le nouveau cadre des baux commerciaux à courte durée ainsi que les demandes connexes qui naîtraient de la location d'un fonds de commerce sont de la compétence du juge de paix de la situation de l'immeuble principal ou, en cas de pluralité d'immeubles indépendants, de celle du bien qui a le revenu cadastral le plus élevé.

Pas de trace ici de la faculté de conciliation préalable à toute action introduite par le décret wallon et le décret flamand qui permet de conduire le juge à convoquer les parties dans la huitaine de la requête, juge qui dressera le cas échéant un procès-verbal.


CONCLUSION

En adoptant à son tour le bail commercial de courte durée, la Région bruxelloise s’est alignée sur la Région flamande et la Région wallonne.

On observe toutefois des nuances qui géographiquement ne se justifient pas et qui vont sans doute valoir quelques incidents dans la gestion de ces baux éphémères. Seuls des contrats précis permettront d’éviter certains écueils.




Jean-Rodolphe Dirix
Avocat Xirius Immo
(jrd@xirius.be)





Source : DroitBelge.Net - Actualités - 3 juin 2019


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