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Vente d'immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n'est moins sûr (suite et pas encore fin)Par Laurent Collon (Xirius)Lundi 18.02.19 |
Rappel des principes
Une des dispositions fondamentales du droit de la vente est l’article 1583 du Code civil.
En substance, cet article dispose qu’une vente est parfaite dès qu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix.
Le Code civil ne distingue pas selon que la vente porte sur un bien meuble ou immeuble.
A priori, donc, il n’y aurait pas lieu de distinguer selon que le contrat porte sur un bien dit de consommation ou sur un bien immobilier.
C’est la raison pour laquelle, durant de nombreuses années, les cours et tribunaux ont considéré que, même lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, la vente est parfaite dès que l’on prouve que le consentement a porté sur la chose (le bien vendu/acquis) et le prix, toutes les autres conditions de la vente étant réputées accessoires (sur lesquelles l’accord ne doit donc pas nécessairement porter pour que la vente soit parfaite), à moins que l’une et/ou l’autre partie ait érigé un ou plusieurs élément(s) au rang de condition(s) essentielle(s), comme la chose et le prix.
C’est ce que l’on appelle une condition substantielle de l’accord.
L’exemple le plus connu consiste en l’octroi d’un financement pour l’acquisition.
Une tendance sérieusement ébranlée en 2011
Depuis quelques années, force est toutefois de constater que les juridictions sont de plus en plus nombreuses à considérer qu’en raison de la complexité croissante des contrats de vente d’immeuble, l’accord des parties sur la seule chose et le seul prix ne suffit plus pour considérer la vente comme étant parfaite.
Cette tendance s’est notamment manifestée dans des situations où des candidats-acquéreurs considéraient avoir acquis le bien par la seule acceptation du prix annoncé par le vendeur ou son agent immobilier.
Pour cette jurisprudence, la vente n’est parfaite que s’il y a accord des parties sur tous les éléments essentiels du contrat : l’objet de la transaction et son prix, bien sûr, mais également d’autres questions importantes comme les responsabilités en cas de vice caché, les modalités de paiement du prix, la situation hypothécaire du bien, la date du transfert de propriété et des risques, …
Ce qui est remarquable, dans cette jurisprudence, est que les tribunaux en sont venus à considérer que ces éléments sont tout aussi importants que la chose et le prix, ce alors que l’article 1583 du Code civil dispose que seuls sont essentiels la chose et le prix, et que dans l’accord des parties, il n’est nullement précisé que l’accord doit également porter sur des éléments substantiels du contrat.
L’on peut donc sérieusement se poser la question de savoir si cette jurisprudence respecte le prescrit légal.
Mais cette jurisprudence est là, et elle est de plus en plus constante.
L’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 23 juin 2011
La tendance jurisprudentielle dont il vient d’être question semble avoir connu une confirmation éclatante avec l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bruxelles le 23 juin 2011.
Dans cet arrêt, la Cour semble en arriver à la conclusion qu’une vente ne peut être considérée comme parfaite que lorsqu’un compromis est signé en bonne et due forme, matérialisant l’accord des parties non seulement sur les éléments essentiels du contrat (la chose et le prix) mais également sur tous les autres éléments dits substantiels (sort des vices cachés, date du transfert de propriété et des risques, modalités du paiement du prix, …).
Dans ce contexte, poursuit la Cour, la formulation d’une offre d’acquisition et son acceptation, qui n’évoquent pas tous les éléments substantiels de l’opération, ne constituent rien de plus qu’un contrat-cadre, c’est-à-dire un contrat qui n’oblige les parties qu’à poursuivre les négociations en vue de tenter d’obtenir un accord sur les éléments substantiels du contrat (sous peine de dommages et intérêts pour rupture fautive des pourparlers).
A défaut d’accord sur ces éléments substantiels, il n’y a pas vente :
« L’offre est une proposition définitive qui contient tous les éléments essentiels et substantiels à la conclusion du contrat, de sorte que celui-ci est formé par la simple acceptation de l’autre partie. Elle doit donc être ferme et précise, c’est-à-dire comporter tous les éléments essentiels au contrat projeté, ainsi que, le cas échéant, les éléments accessoires que l’auteur de l’offre a souhaité considérer comme également essentiels.
C’est la volonté de l’offrant de se lier juridiquement qui caractérise l’offre par rapport à toute autre émission de la volonté émise dans le cadre de la phase précontractuelle.
(…)
Par ailleurs, l’offre qui est imprécise sur les éléments substantiels du contrat a pour effet que celle-ci doit être analysée comme une simple proposition d’entrer en pourparlers, sans effet obligatoire pour l’offrant. Même acceptée, elle ne saurait conduire à la formation du contrat.
En d’autres termes, l’acceptation d’une offre incomplète, en ce sens, par exemple qu’elle ne contient pas tous les éléments substantiels du contrat projeté, peut, dans certaines hypothèses, donner naissance à un accord parfait, un contrat-cadre ou un accord de principe. Pour accéder au rang de contrat accompli, ces arrangements précontractuels devront être complétés à la suite de nouvelles tractations.
L’accord de principe ne fait naître qu’une obligation contractuelle de négocier, laquelle doit s’exécuter de bonne foi et dont la sanction ne peut être qu’une condamnation à des dommages et intérêts.
La vente d’un immeuble est un contrat qui donne lieu à des négociations parfois longues et compliquées. Même lorsque celles-ci comportent une offre au départ, l’élaboration du contrat se réalise successivement par une suite d’accords sur les points de discussion. Le contrat ne peut se former que lorsque les parties sont d’accord sur tous les éléments essentiels et les éléments substantiels. L’accord sur la chose et sur le prix, éléments essentiels prévus à l’article 1583 du Code civil, ne suffit donc parfois pas, notamment lorsque les parties ont convenu de signer un compromis et doivent encore s’accorder sur les éléments substantiels du contrat, c’est-à-dire les éléments qui ne conditionnent pas nécessairement la conclusion d’un contrat mais auxquels les parties ont entendu subordonner leur consentement, et donc conférer un caractère essentiel (modalités de paiement, transfert de propriété, entrée en jouissance, contenu et signature du compromis). » (souligné par la Cour)
L’arrêt de la Cour d’appel de Bruxelles du 13 octobre 2011
La Cour d’appel de Bruxelles a confirmé sa position de manière plus explicite encore dans un arrêt du 13 octobre 2011 :
« S’il est exact que cette disposition (l’article 1583 du Code civil) consacre le caractère purement consensuel de la vente, qu’elle porte sur un meuble ou sur un immeuble et qu’elle déclare que la vente est réputée parfaite entre les parties dès qu’elles sont d’accord sur la chose et sur le prix, il est tout aussi exact que, dans les faits, la vente d’un immeuble se négocie de manière très différente que la vente d’un bien meuble, par exemple lié à la satisfaction des besoins de la vie courante, comme la vente de biens de consommation.
Le processus contractuel en matière de vente immobilière se décompose généralement en plusieurs étapes au cours desquelles les parties définissent les éléments essentiels et substantiels de leur accord, celui-ci ne dépendant pas nécessairement de leur seul accord sur la chose et sur le prix, mais pouvant également dépendre d’autres éléments auxquels les parties ont entendu subordonner leur accord, leur conférant ainsi un caractère essentiel ou substantiel, comme peuvent l’être les modalités de paiement du prix ou de transfert de propriété, la situation hypothécaire, urbanistique ou locative de l’immeuble, la signature d’un compromis de vente ou encore la prise en charge de frais de rénovation décidés par l’assemblée générale des copropriétaires d’un immeuble à appartements.
En tout état de cause, et à tout le moins, il appartient aux consorts M., en leur qualité de appelants originaires, d’apporter la preuve qu’il y eût entre les parties, à la date du 17 septembre 2005, un réel concours de volontés sur les conditions de la vente de l’appartement litigieux.
Or, (ils n’apportent pas cette preuve).
Au contraire, il apparaît des courriels échangés (…) que certains éléments essentiels de l’accord devaient encore être négociés sur la base des projets de compromis de vente communiqués (…).
(…)
Le fait que, dans l’intention commune des parties, la validité de la vente était subordonnée à la signature du compromis de vente est encore conforté par la particulière insistance que les consorts M. ont marquée en vue de la signature d’un tel compromis (…).
Il se constate dès lors que les parties n’étaient encore qu’au stade des pourparlers préliminaires (…). ».
Et après ?
Les auteurs et une certaine jurisprudence ont fortement critiqué ces deux arrêts rendus par la Cour d’appel de Bruxelles au motif qu’ils revenaient à violer le principe posé par l’article 1583 du Code civil ainsi que la théorie générale de la formation valable d’un contrat.
Un arrêt rendu en 2014 par la même Cour d’appel de Bruxelles a marqué, semble-t-il, une courbe rentrante de la part de cette haute juridiction mais force est de constater que la jurisprudence rendue par les tribunaux de première instance du pays a été marqué par les deux arrêts rendus en 2011.
Le jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles du 30 novembre 2018
Le jugement du tribunal de première instance francophone de Bruxelles du 30 novembre 2018 relance, une fois encore, le débat.
Après avoir rappelé la différence entre les éléments essentiels, substantiels, et accessoires de tout contrat, le Tribunal énonce :
« (…) lorsqu’on lit qu’en son article 1583, le code civil considère que l’accord sur la chose et sur le prix suffit à faire naître une vente, il fait aussitôt préciser qu’il est loisible aux parties de convenir que d’autres éléments devront également faire l’objet d’un accord pour que le contrat existe ;
Qu’on doit encore ajouter qu’il est d’usage, en matière immobilière, d’en passer par un compromis de vente avant de se rendre chez le notaire pour y signer un acte authentique ;
Que si cette ultime étape est obligatoire, puisque le contrat doit être transcrit par l’administration fiscale (…), on peut par contre se dispenser de l’étape précédente, du compromis ;
Attendu qu’en l’espèce, l’offre faite par Mme L. fut acceptée, mais il fut entendu qu’on signerait un compromis et qu’à cette occasion une garantie serait versée par la précitée ;
Que se pose alors la question de l’acceptation, en retour, des termes du compromis ;
Qu’en effet, si celui-ci devait se contenter d’acter l’accord des parties sur la chose et sur le prix, il n’aurait aucune utilité dans un dossier comme celui-ci, où l’offre et sa réponse avaient fait l’objet d’un document signé qui suffit à établir que, de ce point de vue, tout était en ordre ;
Qu’à l’heure actuelle, où la vente immobilière est de plus en plus réglementée par diverses normes régionales, les compromis reprennent, à peu de chose près, tout ce qu’ordinairement on trouve dans les actes authentiques, ce qui leur confère un rôle non négligeable dans le processus de conclusions de la vente ;
Que c’est ainsi qu’on y pose souvent certaines conditions suspensives, comme l’obtention d’un financement, l’absence d’infractions urbanistiques, l’absence de pollution du sol, etc, soit une série de points qui revêt pour les parties une certaine importance, voir, une importance certaine ; qu’ainsi, le compromis contient presque toujours des éléments substantiels ;
Que ceci explique que la jurisprudence (et notamment celle de la cour d’appel de Bruxelles, que cite Mme L.) décide régulièrement qu’à partir du moment où les parties ont convenu d’en passer par l’étape non obligatoire du compromis et que celui-ci va au-delà du simple accord sur la chose et sur le prix, il n’est pas possible de considérer que la vente serait née avant que les clauses dudit compromis aient été acceptées ;
Attendu qu’à s’en tenait à ces considérations, on devrait en reste là et décider que seule une offre de vente avait été faite, dont l’acceptation n’avait pas suffi à la naissance du contrat ;
Attendu toutefois, que deux éléments doivent être soulignés, qui amèneront à une conclusion différente ;
Que, tout d’abord, l’offre de Mme L. était déjà assez précise, en ce sens qu’elle indiquait le prix et plusieurs conditions suspensives, soit l’absence de charges privilégiées ou hypothécaires, la production d’un certificat énergétique avant la signature du compromis et du procès-verbal de contrôle des installations électriques avant la signature de l’acte authentique, le respect d’un délai de trois mois entre les deux écrits (compromis et acte) et, enfin, l’obtention d’un financement ;
Qu’il était ajouté que les vices apparents et cachés ne seraient pas garantis par les vendeurs, dans la mesure où ils n’en avaient pas connaissance ;
Qu’ainsi, le compromis n’aurait guère dû innover sur ces éléments, plutôt substantiels ;
(…) » (souligné par mes soins)
Pour l’anecdote, le deuxième élément sur lequel s’est fondé le tribunal pour considérer que la vente était parfaite est que les parties avaient signé une convention de résiliation amiable de cette vente pour éviter de devoir payer les droits d’enregistrement.
Conclusions
Dans l’état actuel de la jurisprudence, rien ne permet de garantir à un candidat acquéreur ou propriétaire qu’il suffit d’échanger les consentements sur la chose et le prix pour former le contrat de vente.
Si l’un ou l’autre désire que l’offre forme ce contrat, il devra veiller à ce qu’elle renvoie aux clauses habituelles des compromis de vente (voire joigne le texte type de ce compromis à l’offre) ou, à tout le moins, à ce que l’offre soit suffisamment complète pour qu’elle matérialise l’accord des parties non seulement sur les éléments essentiels du contrat mais également sur tout autre élément qu’elles jugent important et sur lequel un accord doit impérativement intervenir.
A bon entendeur…
Laurent Collon (lc@xirius.be)
Avocat spécialisé en droit immobilier
Xirius – Avocats
Source : DroitBelge.Net - Actualités - 18 février 2019
