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Vente et condition suspensive d'octroi d'un prêt

Par Laurent Collon (Xirius)

Mardi 19.06.18

La Cour de Cassation a eu l’occasion de rendre tout récemment un arrêt intéressant à propos de la validité d’une condition suspensive d’octroi d’un crédit en faveur de l’acquéreur portant sur un délai de trois semaines seulement. (Cass., 12 avril 2018, inédit)

Cet arrêt démontre, si besoin en était encore, que la condition suspensive d’octroi d’un crédit en faveur de l’acquéreur est tout sauf une échappatoire lui permettant, à sa guise, de revenir sur sa décision d’acquisition.

Et lorsque l’on sait, d’après les statistiques, que 9 acquisitions immobilières sur 10 sont contractées sous le bénéfice d’une telle condition dans le chef de l’acquéreur, l’on se rend compte de l’importance de la matière.


RAPPEL DES PRINCIPES JURIDIQUES

« L'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrivera ou n'arrivera pas. » (Art. 1168 du Code civil)

« Toute condition d'une chose impossible, ou contraire aux bonnes moeurs, ou prohibée par la loi, est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. » (Art. 1172 du Code civil)


EN L’ESPECE

Le cas soumis à l’appréciation de la Cour de Cassation est le suivant.

Dans le compromis de vente, il fut convenu que la vente était soumise à la condition suspensive de l’obtention, par les acquéreurs, d’un crédit hypothécaire.

La condition était réputée accomplie (c’est-à-dire le crédit considéré comme obtenu) et, partant, la vente parfaite, à défaut pour les acquéreurs d’avoir notifié à l’agent immobilier la preuve du refus essuyé par eux dans un délai de trois semaines à dater de la conclusion du compromis de vente.

En réalité, compte tenu de ce que l’on se trouvait alors en pleine période de vacances, cela revenait à dire que les acquéreurs bénéficiaient d’un délai de douze jours ouvrables à peine pour obtenir un crédit hypothécaire.

Ce qui devait arriver arriva : (le délai n’étant pas réaliste), l’organisme bancaire consulté ne fut pas en mesure de se prononcer dans les temps impartis.

La Cour d’appel d’Anvers, dans un arrêt rendu le 20 mars 2017, avait considéré que la condition litigieuse était impossible à réaliser au sens de l’article 1172 du Code civil, elle l’avait donc annulé.

La Cour de Cassation casse cet arrêt.

Après avoir rappelé qu’il appartient au Juge du fond (et donc pas à elle) d’apprécier si, dans les faits, la condition était possible ou impossible à réaliser, elle énonce qu’il lui revient en revanche le droit d’examiner si le concept d’impossibilité a été correctement appliqué.

Or, d’après elle, tel n’a pas été le cas dans le chef de la Cour d’appel d’Anvers.

Même si le délai contractuel de trois semaines est peu réaliste, à fortiori lorsqu’il court durant un période de vacances, il n’est pas pour autant impossible au sens de l’article 1172 du Code civil.

La condition était donc parfaitement valable et la vente est devenue parfaite en raison de l’incapacité, pour les acquéreurs, de notifier un refus de crédit au terme du délai.


CONCLUSIONS

L’on n’insistera jamais assez sur l’importance primordiale qu’il y a lieu d’accorder à la condition suspensive d’obtention d’un financement lorsque l’on est candidat à l’acquisition d’un bien immobilier et que la concrétisation de cet achat dépend de l’obtention d’un prêt.

Contrairement à ce que pensent bon nombre d’acquéreurs, cette condition n’est nullement une « porte de sortie » leur permettant de revenir sur leur décision.

Au contraire, ils seraient bien inspirés de vérifier minutieusement si les modalités et les termes repris dans la clause concernée.

Et d’être particulièrement vigilants si, comme dans la plupart des cas, il est prévu que la vente devient parfaite si, au terme du délai en question, la banque ne s’est pas prononcée et qu’elle a refusé d’accorder le crédit.



Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius – Avocats)






Source : DroitBelge.Net - Actualités - 19 juin 2018


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