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« Nouvelle » formule de valorisation d’un usufruit

Par François Collon [Hirsch & Vanhaelst]

Mercredi 21.02.18

La presse s’est fait l’écho le week-end dernier de ce que l’administration fiscale utiliserait désormais une nouvelle formule de valorisation d’usufruit, remplaçant ainsi la formule RUYSSEVELDT qui avait ses faveurs auparavant.

Il ne s’agit guère d’une nouveauté puisque la formule préconisée est utilisée par le Service des décisions anticipées dans tous les dossiers qui lui sont soumis depuis 2016 et que celle-ci a déjà fait l’objet de nombreux commentaires (voyez notamment l'article "Valorisation de l'usufruit : la formule du SDA").

Concrètement, la formule RUYSSELVELDT se présentait de la manière suivante :


VU = (H/(r-i)) X (1- (1+i/1+r)n)

Avec :

• VU : valeur actualisée d’un usufruit temporaire
• H : revenu locatif annuel net
• n : durée de l’usufruit en année
• r : rendement financier pour une durée n
• i : taux d’inflation attendu pour cette durée n.

La formule dite « du SDA » se présente quant à elle comme suit :


(Valeur locative nette/ taux d’actualisation) X (1- (1/1+taux d’actualisation) durée usufruit)

Le taux d’actualisation s’y détermine en divisant le rendement locatif net annuel par la valeur de la pleine propriété du bien.

Si l’on prend un immeuble d’une valeur de 500.000 EUR avec une valeur locative annuelle nette de 15.000 EUR sur lequel serait consenti un usufruit de 20 en 2018, on aboutit en utilisant la formule « du SDA » à un montant d’usufruit de 223.162,12 EUR alors que la formule RUYSSEVELDT aboutirait à un montant de 281.776,45 EUR (en tenant compte d’un taux OLO sur 20 ans de 1,42 % majoré d’une prime de risque de 1 % et d’une inflation attendue de 2 %).

L’administration fiscale choisit donc la formule qui lui est la plus favorable, ce qui n’est évidemment guère étonnant. On peut néanmoins se poser la question de savoir si la formule préconisée désormais par l’administration fiscale permet d’aboutir à un résultat plus juste économiquement. En effet, à immeuble et durée d’usufruit égaux, l’investisseur qui aura réalisé une bonne affaire verra son usufruit mieux valorisé par rapport à valeur de la pleine propriété.

Dans l’exemple ci-dessus, si l’immeuble est cédé pour 400.000 EUR, l’usufruit vaudra 208.443,63 EUR, soit 52,11 % de la pleine propriété. S’il est cédé pour 600.000 EUR, il vaudra 233.837,43 EUR, soit 38,97 % de la pleine propriété…

Précisons enfin qu’aucune de ces deux formules n’a évidemment valeur légale et que la jurisprudence appréciera toujours si le montant de l’usufruit qui a été retenu correspond à une valorisation économique correcte.



François Collon
Avocat
Hirsch & Vanhaelst
(f.collon@hvlaw.eu)





Source : DroitBelge.Net - actualités - 21 février 2018


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