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Conclure une vente d’immeuble par e-mail, possible ?

Par Laurent Collon & Thérese Faucon

Mercredi 08.01.20



Avec l’avènement des nouvelles technologies, les cours et tribunaux se sont trouvés confrontés à toute une série de nouvelles questions, telles que celle de savoir si un contrat conclu par e-mail était valable ou non, ou le degré de force probante d’un échange par voie électronique (mail, sms,…).

Les modifications législatives ne pouvant être adoptées aussi vite que l’évolution technologique, les cours et tribunaux sont souvent amenés à devoir faire preuve de créativité dans les cas qui sont soumis à leur appréciation.

La loi du 20 septembre 2018 visant à harmoniser les concepts de signature électronique et de support durable et à lever des obstacles à la conclusion de contrats par voir électronique a été adoptée. Elle permet d’apporter une certaine sécurité juridique aux transactions immobilières conclues par voie électronique.

Nous notons également la loi du 13 avril 2019 réformant le droit de la preuve qui a pour objectif d’adapter ce droit au monde numérique. Cette loi entrera en vigueur en novembre 2020.


RAPPEL DES PRINCIPES JURIDIQUES

La vente est définie par le Code civil comme étant « une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer » (article 1582 du Code civil).

L’article 1583 du Code civil précise qu’elle « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

Cela signifie donc que dès qu’un accord entre parties est intervenu sur l’objet de la vente et le prix auquel celui-ci sera vendu, le contrat de vente est parfait.

Ceci vaut également pour les ventes immobilières (sous réserve d’un certain courant jurisprudentiel qui considère que la vente n’est parfaite que s’il y a accord des parties sur tous les éléments essentiels du contrat, nous renvoyons à cet égard aux articles suivants :

- Vente d´immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n´est moins sûr;

- Vente d'immeuble: un contrat parfait par le seul accord sur la chose et sur le prix ? Rien n'est moins sûr (suite et pas encore fin)

Toutefois, la question de la formation du contrat ne se confond pas avec celle de la preuve de son existence.

Ainsi, un contrat de vente sera valablement formé dès qu’un accord (même oral) sera intervenu entre parties sur la chose et le prix. En revanche, la preuve de cette vente ne pourra être amenée (en justice ou à l’égard de tiers, par exemple) que moyennant le respect des dispositions du Code civil qui régissent le droit de la preuve.

En particulier, l’article 1341 du Code civil impose de prouver, par écrit (étant un acte devant notaire ou un acte sous signature privée), l’existence de tout acte juridique dont le montant excède 375,00 EUR, et donc des ventes immobilières.

L’article 1347 du Code civil apporte cependant un tempérament à l’article 1341 en précisant que :
« Les règles ci-dessus reçoivent exception lorsqu'il existe un commencement de preuve par écrit.

On appelle ainsi tout acte par écrit qui est émané de celui contre lequel la demande est formée, ou de celui qu'il représente, et qui rend vraisemblable le fait allégué. »



VALEUR PROBANTE D’UN MAIL OU D’UN SMS (DROIT EN VIGUEUR JUSQU’AU 1er NOVEMBRE 2020)
(cf. Note 1)

Il convient, premièrement, de se demander si un SMS ou un e-mail peut être qualifié d’acte sous-seing privé au sens de l’article 1341 du Code civil.

L’acte sous seing-privé se compose de deux éléments : un écrit et une signature.

Depuis la loi du 11 mars 2003 sur certains aspects juridiques des services de la société de l'information, telle que modifiée par la loi du 20 septembre 2018, l’écrit est défini comme suit en droit belge : « l'exigence d'un écrit est satisfaite par un ensemble de signes alphabétiques ou de tous autres signes intelligibles apposés sur un support permettant d'y accéder pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et de préserver leur intégrité, quels que soient le support et les modalités de transmission » (art. XII.15, § 2 du Code de droit économique).

Il ne fait donc aucun doute qu’un mail ou un SMS soit constitutif d’un écrit.

Toutefois, pour avoir force probante, celui-ci doit être signé.

La notion de signature, en droit belge, est abordée, d’une part, dans la loi du 21 juillet 2016 mettant en œuvre et complétant le règlement (UE) n° 910/2014 (cf. Note 2) et, d’autre part, à l’article 1322, second alinéa, du Code civil (cf. Note 3).

D’une manière générale, il faut retenir que la signature par voie électronique doit remplir deux fonctions : celle d’imputabilité (à la personne qui signe) et celle d’intégrité (du contenu de l’acte).

Par exemple, il a déjà été jugé que le fait de placer son nom à la fin d’un mail ou d’un SMS ne permet pas de garantir l’identité de l’auteur et n’est donc pas considéré comme une signature valable (cf. Note 4).

Il est de même considéré que la fonction de maintien de l’intégrité de la signature électronique a pour conséquence d’exclure certains procédés électroniques (mention de l’identité de l’auteur d’un message figurant dans un e-mail ou dans un SMS, par exemple) du statut de signature (cf. Note 5).

Une signature faite au moyen d’une authentification avec l’eID sera, par contre, valable.

Dès lors qu’un SMS ou un mail non signé ne peuvent être qualifiés d’écrits au sens de l’article 1341 du Code civil, la question subsiste de savoir si ceux-ci peuvent constituer « un commencement de preuve par écrit ».

Comme précisé ci-dessus, le commencement de preuve par écrit est défini au regard de trois conditions :

- un acte écrit,
- qui émane de la personne contre laquelle la demande est formée,
- et qui rend vraisemblable le fait allégué.

De manière générale, il est considéré qu’un SMS, mail non signé ou autre écrit non signé sur support électronique peuvent incontestablement constituer des commencements de preuve par écrit.


QU’EN EST-IL EN MATIERE DE VENTE IMMOBILIERE ?

En matière de vente immobilière, spécifiquement, une certaine jurisprudence (principalement développée par la Cour d’appel d’Anvers) a toutefois considéré jusque récemment que la vente d’un bien immeuble ne pouvait ni se former, ni se prouver par voie électronique (cf. Note 6).

Cette jurisprudence a été établie à partir des articles XII.15 et XII.16 du Code de droit économique relatifs aux contrats conclus par voie électronique.

Le paragraphe 1 de l’article XII.15 établit que « toute exigence légale ou réglementaire de forme relative au processus contractuel est réputée satisfaite à l'égard d'un contrat par voie électronique lorsque les qualités fonctionnelles de cette exigence sont préservées ».

L’article XII.16 excluait toutefois l’application de l’article X.15, entre autres, aux contrats qui créent ou transfèrent des droits sur des biens immobiliers, à l'exception des droits de location.

A partir de cette disposition, certaines juridictions ont eu tendance à considérer que la conclusion d'un contrat de vente relatif à un immeuble ne pouvait se faire et pouvait encore moins se prouver à l'aide de documents électroniques, tels qu'un courrier électronique dans lequel un acquéreur potentiel indique qu'il accepte une contre-offre du vendeur, parce que, selon ces juridictions, les courriers électroniques n'ont pas valeur d'écrit dans ce contexte (cf. Note 7).

Ainsi, selon la Cour d’appel d’Anvers, les acheteurs ne pouvaient pas se baser sur l’échange d’e-mails pour apporter la preuve de l’existence du contrat. Selon cette même Cour, les e-mails ne pouvaient pas non plus servir de commencement de preuve par écrit (cf. Note 8).

Cette jurisprudence minoritaire a été vivement critiquée par la doctrine, si bien que le législateur a estimé qu’il était nécessaire de modifier l’alinéa 1er de l’article XII.16 du Code de droit économique qui est, depuis la loi du 20 septembre 2018, rédigé comme suit :

« A la condition qu'ils constatent l'existence d'obstacles pratiques à la réalisation d'une exigence légale ou réglementaire de forme dans le cadre du processus de conclusion d'un contrat par voie électronique, les cours et tribunaux compétents peuvent ne pas appliquer l'article XII.15 aux contrats qui relèvent d’une des catégories suivantes » [au titre desquels les contrat de vente immobilière]

La modification de cet article permet donc d’écarter la jurisprudence qui n’admettait pas, en règle, qu’un contrat de vente immobilière puisse se former ou se prouver par voie électronique.

Le Ministre De Croo, à l’origine de cette modification législative, exposait ainsi que "La législation doit s’adapter à l’ère numérique. Il est important que les parties qui conviennent d’un prix aient immédiatement des certitudes, même si cela se fait par e-mail. Cette adaptation légale lève tous les doutes possibles. La vente d’une maison peut être conclue par voie électronique et un e-mail a valeur de preuve suffisante à cet égard. Il n’est pas acceptable que des citoyens négociant une vente de bonne foi par e-mail se retrouvent sur le carreau".

Il y a donc lieu, selon nous, d’appliquer les principes généraux du droit civil tels qu’énoncés ci-dessus, également aux contrats portant sur une transaction immobilière.

Cette approche était d’ailleurs déjà reconnue par une autre partie de la jurisprudence, qui admettait, avant même l’adoption de la loi du 20 septembre 2018, qu’une vente puisse se former par voie électronique et qu’un e-mail ou un SMS puisse constituer un commencement de preuve par écrit dans le domaine des ventes immobilières (cf. Note 9).


LOI DU 13 AVRIL 2019 REFORMANT LE DROIT DE LA PREUVE

Le 13 avril 2019, la loi portant création d’un Code civil et y insérant un livre 8 « la preuve » a été adoptée. Cette réforme du droit de la preuve vise à moderniser ce droit qui était obsolète et plus adapté aux développements technologiques, selon le Ministre Koen Geens (cf. Note 10), en codifiant le droit actuel et en le clarifiant à certains sujets.

Le texte propose ainsi, en son article 8.1, la définition de toute une série de termes dont l’écrit, qui est défini comme « un ensemble de signes alphabétiques ou de tous autres signes intelligibles apposé sur un support permettant d'y accéder pendant un laps de temps adapté aux fins auxquelles les informations sont destinées et de préserver leur intégrité, quels que soient le support et les modalités de transmission » et la signature (cf. Note 11), définie comme suit « un signe ou une suite de signes tracés à la main, par voie électronique ou par un autre procédé, par lesquels une personne s'identifie et manifeste sa volonté».

Ces définitions mettent en évidence les fonctions de l’écrit (durabilité et intégrité) et de la signature (identification et adhésion) (cf. Note 12).

L’article 8.1 définit encore l’acte sous signature privée comme étant « un écrit établi en vue de créer des conséquences juridiques, signé par la ou les parties, avec l'intention de s'en approprier le contenu, et qui n'est pas un acte authentique ».

L’article 8.18 détermine pour sa part la force probante de l’acte sous signature privée en précisant qu’il « fait foi de la convention qu'il renferme entre ceux qui l'ont signé et à l'égard de leurs héritiers et ayants cause ».

Cette nouvelle loi vise ainsi une équivalence maximale de la preuve papier et électronique, les actes sous signatures privées produits par voie électronique disposeront donc d’une force probante équivalente à celle des actes sous signature privée sur support papier (cf. Note 13).

Dès lors, tout document numérique muni d’une signature (au sens défini ci-dessus) pourra être qualifiée d’acte sous signature privée à condition que la signature utilisée permette d’identifier son auteur et de manifester sa volonté, ce qu’il appartiendra au juge de déterminer dans chaque cas d’espèce.

Selon le Juge Hubin du Tribunal de l’entreprise francophone de Bruxelles, cela « devrait permettre à certains écrits électroniques, qui doivent actuellement être considérés comme des commencements de preuve par écrit […] d’accéder au statut d’acte sous signature privée » (cf. Note 14).

Il sera intéressant d’observer, à partir de novembre 2020, l’application que feront les différents Tribunaux de ces nouvelles dispositions.

Signalons encore que la loi fait passer le seuil à partir duquel un acte juridique doit être prouvé par écrit de 375,00 à 3.500,00 EUR.

Cette loi, qui ne contient pas en son sein de dispositions transitoires, entrera en vigueur en novembre 2020.


CONCLUSION

Il n’y a donc plus de doute sur le fait qu’un mail ou un autre support électronique écrit peut être utilisé pour constater l’accord des parties à une transaction immobilière. Toutefois, en l’absence de signature valable, cet écrit électronique ne constituera qu’un début de preuve qui devra être alimenté d’autres éléments pour apporter la preuve de la conclusion de la vente.

Il s’impose donc d’être prudent avant de faire une offre par SMS ou par mail pour un bien immobilier et de se réserver, le cas échéant, le bénéfice de conditions suspensives (d’octroi d’un prêt, par exemple).

A bon entendeur…



Laurent Collon
Avocat spécialisé en droit immobilier
(Xirius Immo - Avocats)


Thérèse Faucon
Avocate
(Xirius Immo - Avocats)




Notes:

(1) voir ci-dessous les modifications apportées par la loi du 13.04.2019.

(2) Ce règlement distingue, en son article 3, 10° à 12°, la signature électronique (données sous forme électronique, qui sont jointes ou associées logiquement à d’autres données sous forme électronique et que le signataire utilise pour signer), la signature électronique avancée (une signature électronique qui satisfait aux exigences énoncées à l’article 26) et la signature électronique qualifiée (une signature électronique avancée qui est créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié, et qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique)

(3) « Peut satisfaire à l'exigence d'une signature, pour l'application du présent article, un ensemble de données électroniques pouvant être imputé à une personne déterminée et établissant le maintien de l'intégrité du contenu de l'acte
. »


(4) Voir, par exemple : Mons, 26 juin 2001, J.L.M.B., 2004, p. 186.

(5) J.-B. Hubin, « le projet de réforme du droit de la preuve civile », Le Pli juridique, n° 47, mars 2019, Anthémis, p. 11.

(6) Voir, par exemple : Anvers (1re ch.) n° 2014/AR/1280, 19 décembre 2016 D.C.C.R. 2017, liv. 115, 77 ; Anvers n° 2013/AR/776, 15 juin 2015 RABG 2017, liv. 10, 816 ; Anvers (1re ch.) n° 2011/AR/709, 24 juin 2013 RABG 2017, liv. 10, 811.

(7) Anvers (1re ch.) n° 2011/AR/709, 24 juin 2013 RABG 2017, liv. 10, 811.

(8) Anvers (1re ch.) n° 2014/AR/1280, 19 décembre 2016.

(9) Voir, par exemple : Civ. Gand, 14 mars 2017, T.B.O., 2017, p. 292 ; Civ. Tongres, 5 janvier 2017, T.B.O., 2017, p. 282 ; Civ. Termonde, 8 avril 2016, T.B.O., 2017, p. 270 ; Gand, 1er octobre 2015, T. Not., 2016, p. 300 ; Gand, 26 septembre 2013, R.G.D.C., 2014, p. 116.

(10) K. Geens, Le saut vers le droit de demain, 6 décembre 2016, p. 58, www.koengeens.be/fr/policy/recodification.

(11) La signature électronique est, pour sa part, définie au regard du Règlement 910/2004, voir note n° 1.

(12) J.-B. Hubin, « le projet de réforme du droit de la preuve civile », Le Pli juridique, n° 47, mars 2019, Anthémis, p. 13.

(13) Ibidem.

(14) Ibidem.





Source : DroitBelge.Net - Actualités - 08.01.2020


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