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Droits d’enregistrement



En vertu de l’article 19 du Code des droits d’enregistrement :

« Doivent être enregistrés dans les délais fixés par l'article 32 :
1° (…) ;
2° les actes translatifs ou déclaratifs de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique;
(…) »


Le Code ne définit pas ce qu’il y a lieu d’entendre par de tels actes, en manière telle qu’il convient de se référer aux définitions du droit commun.

Les droits sont fixés en principe à 12,5% du prix ou, si elle est supérieure, à la valeur vénale du bien (Art. 44 C.D.E.).

Le délai d’enregistrement est de quatre mois à dater de la conclusion de l’opération (Art. 32, 4°, C.D.E.).

Tant l’acquéreur que le vendeur sont responsables de la présentation à la formalité et du paiement des droits, par application de l’article 35, 6°, du Code.

Les sanctions liées au non-respect de ces règles sont très lourdes.

Elles sont fiées par l’article 41 du Code :

« Encourent indivisiblement une amende égale au montant des droits, sans qu'elle puisse être inférieure à 25 EUR :
1° les personnes qui n'ont pas fait enregistrer dans les délais prescrits les actes ou déclarations qu'elles sont tenues de soumettre à la formalité ou qui n'ont pas effectué le paiement visé à l'article 5, alinéa 2 ;
2° Les personnes désignées à l'article 37 qui n'ont pas fait, dans le délai qui leur est assigné à cet effet, la consignation prévue par l'article 36.
3° Les personnes désignées à l'article 35, alinéas trois et quatre, qui n'ont pas fait, dans le délai prescrit, le paiement prévu par l'alinéa cinq dudit article.
».

L’administration fiscale dispose de moyens de preuve très étendus pour établir l’existence d’une opération taxable et, partant, sa créance.

L’article 185 du Code des droits d’enregistrement dispose en effet :

« Indépendamment des modes de preuve et des moyens de contrôle spécialement prévus par le présent titre, l'Administration est autorisée à prouver selon les règles et par tous moyens de droit commun, témoins et présomptions compris, à l'exception du serment, et, en outre, par les procès-verbaux de ses agents, toute contravention aux dispositions du présent titre et tout fait quelconque qui établit ou qui concourt à établir l'exigibilité d'un droit ou d'une amende. »

Une attention particulière doit être accordée à l’article 31 du Code, en vertu duquel :

« Il y a obligation de souscrire et de présenter à la formalité de l'enregistrement, dans les délais fixés par l'article 33, une déclaration dans les cas ci-après :
1° Lorsqu'une convention translative ou déclarative de propriété ou d'usufruit d'immeubles situés en Belgique n'est pas constatée par un acte;
(…).
»

Dans le Répertoire Notarial, André Culot explique très clairement la conséquence bien connue de cette disposition légale :

« Ainsi, si un écrit unilatéral par lequel une personne reconnaît avoir acheté un immeuble ne constitue pas, à l’égard de toutes les parties, la preuve littérale de la convention, il faut tenir compte de ce que le droit d’enregistrement doit être payé dans un délai de rigueur pour les conventions de l’espèce, qu’il y ait acte ou non (…) présenté à la formalité de l’enregistrement, l’acte dont il est question peut être considéré comme la déclaration prescrite par l’article 31 précité et justifier à ce titre la perception du droit proportionnel. De toute façon, l’allégation de l’existence de la convention par une seule des parties peut-être invoquée par l’Administration comme l’aveu de l’existence de cette convention, pour justifier la réclamation du droit et de l’amende d’enregistrement tardif (C. Enr., art. 185). » (Note : A. Culot, Répertoire Notarial, La vente, livre VII, n°75.).

Une fois la conclusion d’une vente immobilière portée à la connaissance du fisc, les seules possibilités d’échapper au paiement des droits (en réalité le Code évoque la seule restitution de ces droits, puisque ceux-ci doivent être payés dans les quatre mois de la conclusion de l’opération) sont :

- la présentation d’une convention de résiliation amiable du contrat, dans des conditions bien précises (Art. 209, 3° bis, du C.D.E.) ;

- le prononcé d’une décision judiciaire soit disant pour droit qu’il n’y a pas eu vente ou que celle-ci est annulée ou résolue. (Art. 208 et 209, 2° et 3°, du C.D.E.)

Il est fait exception à cette obligation de recourir à la procédure judiciaire si le bien est situé en Flandre ou en Wallonie.




Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier


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