L'offre
Dans un arrêt de principe du 23 septembre 1969, la Cour de cassation a dit pour droit que « l’offre implique l’émission d’une volonté définitive par l’une des parties en présence, en sorte que cette volonté puisse être immédiatement acceptée par l’autre partie en vue de former le contrat » (Note : Cass., 23 septembre 1969, Pas.,1970, I, p. 73 ; R.C.J.B., 1971, p. 216.).
Pour qu’il y ait véritablement offre, trois conditions doivent impérativement être réunies (Note : Van Ommeslaghe P.,o.c., p. 161 et s.) :
A. Les éléments essentiels du contrat doivent être précisés
En premier lieu, il convient que l’offre contienne des indications suffisamment complètes sur la chose et le prix, cela va de soi, mais également, le cas échéant, sur toutes les conditions substantielles sans lesquelles l’engagement du pollicitant ne peut être considéré comme étant parfait.
En ce qui concerne les éléments essentiels de la vente, à savoir la chose et le prix, cette condition paraît ne pas pouvoir donner lieu à contestation.
Tel n’est assurément pas le cas des conditions substantielles.
Il n’est effet pas rare que des litiges surviennent quant à la portée juridique qu’il convient d’accorder à l’expression unilatérale de la volonté en présence. L’un, à savoir le bénéficiaire, revendique l’engagement définitif de la part du pollicitant en considérant qu’il s’agit bel et bien d’une offre, tandis que l’autre (l’auteur) le conteste au motif qu’elle ne reprend pas les conditions substantielles de son engagement.
Il s’agit là d’une question de fait qui sera appréciée souverainement par le juge du fond à la lumière des évènements et des pièces du dossier.
B. L’intention de l’offrant de se lier définitivement par la seule acceptation de l’offre
Ensuite, pour qu’il y ait offre, il convient que son émetteur ait l’intention de s’engager définitivement, en sorte que le contrat soit formé dès acceptation de cette offre par son destinataire.
C. L’offre doit être portée à la connaissance du bénéficiaire par l’offrant ou son mandataire
Enfin, l’offre ne peut être considérée comme telle si l’offrant émet une volonté mais sans l’adresser au bénéficiaire, et ce, même si celui-ci en a connaissance par une voie détournée.
Cette condition n’implique pas que l’offre ne puisse pas être tacite ou encore qu‘elle ne puisse pas être adressée au public en général.
Ce dernier cas est important dans la matière qui nous occupe, dans la mesure où elle est caractérisée par le fait que les immeubles sont généralement mis en vente par le biais d’annonces au public (dans des journaux ou par le Web ; par l’apposition d’affiches sur le bien ou aux vitrines des agences immobilières ;…)
Laurent Collon
Avocat au barreau de Bruxelles - Xirius.
Spécialiste agréé en droit immobilier
Imprimer cette fiche (format A4)