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Négociation d’un contrat et obligations précontractuelles



Si de nombreux accords sont conclus rapidement, sans pourparlers préalables, il arrive cependant que la conclusion d’un contrat soit précédée de négociations, plus ou moins longues. C’est le cas notamment pour l’acquisition d’un bien immobilier, la prise en location de locaux industriels ou de bureaux ou encore en cas de cession d’actions d’une société ou de reprise d’un fonds de commerce.

Les parties sont libres de discuter de leur projet sans pour autant être engagées dans le futur contrat. Elles restent libres de ne pas conclure le contrat, notamment si elles n’arrivent pas à trouver un accord sur le prix ou sur tout autre élément essentiels (comme par exemple sur des garanties qu’une des parties doit donner à l’autre).

Durant ces négociations préalables à la conclusion d’un contrat, quel qu’il soit, un certain nombre d’engagements juridiques sont susceptibles d’être pris par les parties qui sont donc susceptibles d’être sanctionnées par le droit en cas de non-respect de leurs obligations (qui ne sont pas forcément issues d’une législation spécifique).


1. L’obligation de négocier de bonne foi


Chacun est libre de s’engager contractuellement (ou pas) et peut entamer librement ou mettre fin à des négociations sans devoir nécessairement s’en justifier.

Néanmoins, chaque partie est tenue d’adopter un comportement correct et loyal. C’est ce que recouvre l’obligation de négocier de bonne foi. Cette exigence interdit notamment :

- d’entammer des négociations sans intention sérieuse de conclure un contrat ;

- de prolonger inutilement des négociations dont on sait qu’elles ne pourront pas aboutir ;

- de rompre brutalement des négociations avancées, sans raison légitime.


2. L’obligation d’information


Les personnes qui négocient un contrat sont également tenues à un devoir d’information, qui impose de fournir à l’autre partie certains renseignements lui permettant de s’engager en toute connaissance de cause.

Tout d’abord, les parties ne peuvent pas omettre intentionnellement de fournir certaines informations qui sont nécessairement importantes pour l’autre partie (p.ex. un vendeur immobilier qui sait qu’il existe un projet de construction d’une nouvelle voie de chemin de fer qui passera à proximité d’une habitation est tenu de le dire au candidat acheteur), sous peine de commettre au minimum un mensonge par omission, un dol, c’est à dire une infraction civile.

Ce devoir d’information peut d’ailleurs être renforcé par certaines règlementations (y compris pénales) qui imposent une obligation spécifique de renseignement mise à charge d’une personne, par la loi, eu égard à sa qualité. Un tel devoir pèse notamment sur le médecin, le courtier d’assurances, le notaire, le banquier ou encore le vendeur professionnel.

Bien sûr, il ne s’agit pas ici d’une obligation de tout révéler ; la rétention d’information sera déclarée fautive ou légitime selon le cas d’espèce et les circonstances : celui qui détenait l’information savait-il/devait-il savoir que son futur cocontractant y accordait de l’importance ? Si la réponse est « oui », cette personne est alors juridiquement obligée de communiquer cette information à l’autre partie.


3. Sanction en cas de non respect de ces obligations précontractuelles


Lorsqu’une partie ne respecte pas l’exigence de bonne foi ou le devoir d’information (général ou particulier) qui s’impose à elle, elle commet une faute précontractuelle, appelée également « culpa in contrahendo ». Une telle faute est susceptible d’engager sa responsabilité pour autant que la partie qui se prétend victime d’un comportement déloyal ou incorrect puisse :

- démontrer l’existence de cette faute,

- prouver le dommage qu’elle subit (par ex. le temps perdu, les frais et les dépenses exposés au cours des négociations, les atteintes à l’image commerciale d’une entreprise lorsque la rupture des négociations a fait l’objet d’une certaine publicité…)

- et établir un lien causal entre les deux (c’est-à-dire démontrer que sans cette faute, le dommage ne se serait pas produit tel qu’en l’espèce).

La répartion du préjudice s’effectuera la plupart du temps sous forme de dommages et intérêts.


4. Statut des documents échangés en cours de négociation


Au cours des négociations, les parties peuvent s’échanger une grande variété de documents: lettres d’intention, gentlemen agreement, memorandum of understanding, procès-verbaux de réunions, projets de contrats, protocoles d’accord, pré-accords, accords de confidentialité, etc.

Il n’est pas toujours aisé de déterminer la portée juridique de ces documents ; elle sera fonction des circonstances propres à chaque cas d’espèce.

D’une manière générale, on peut les classer en deux catégories : les documents préparatoires (sans engagement juridique, ils visent essentiellement à organiser la négociation ou sont de simples déclarations d’intention) et les pré-accords (qui sont déjà des engagements partiels dont il serait possible de forcer le respect ou l’exécution en justice : on vise ici des accords de confidentialité, accords d’exclusivité, offres de contracter, accords partiels etc.).

Il se peut aussi que, sans s’en rendre compte, les parties soient occupées à conclure le contrat. Ainsi par exemple, lorsqu’un candidat-acquéreur fait une offre d’achat pour un bien immobilier et que le propriétaire accepte cette offre, le contrat est définitivement conclu même si le compromis doit encore être dressé et que l’offre acceptée ne contient pas toutes les clauses de la vente.


NOTE:


Lorsque les parties souhaitent exprimer leurs intentions concernant les négociations mais sans que ce document ne puisse être interprété comme un réel engagement il sera prudent pour elles de l’indiquer clairement afin d’éviter toute équivoque.

Ainsi par exemple, le document pourrait mentionner une clause du genre :

« Il est expressément entendu que ce document ne constitue nullement un contrat ni même une offre de contracter ou un engagement quelconque. Les parties considèrent qu’elles ne seront légalement liées qu’à partir du moment où le contrat sera signé et que le présent document ne restreint en rien leur droit de ne pas conclure le contrat ».



Marie Dupont
Avocat au barreau de Bruxelles
mariedupont-avocat.be




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